市场年报｜2022年南京新房成交5.54万套，改善需求十分旺盛！

　　2022年，政策宽松基调贯穿全年，地方调控“应出尽出”，供需两端齐发力，但三季度“烂尾”、“停贷断供潮”等楼市乱象频现，也直接影响了购房者的信心；四季度以来，多个监管部门接连释放重磅利好，稳定房地产市场预期。全年南京新房市场整体表现相对低迷，月度成交震荡筑底，整体规模回落至2018年水平；市场改善需求大幅释放，豪宅成交占比明显增加。

　　01 成交量5.54万套，市场量跌价升

　　2022年南京商品住宅成交量55396套（不含高淳、溧水），同比2021年下滑39.9%，也是2019年以来低谷值；成交总面积699.4万㎡，同比下滑35.2%，成交总金额（GMV）2411.5亿元，同比下滑29.7%。

　　全年新房成交均价达34479元/㎡，同比上涨8.5%，仍持续上升态势，主要是因为今年改善盘成交占比大幅增加，也助推了房价上涨；从实际成交情况来看，由于市场规模收缩，南京不少板块新房价格均有所松动，打折卖房不在少数。

　　2015-2022年南京新建商品住宅成交量价情况

　　数据来源：CRIC，单位：套，元/㎡

　　02 两江板块仍领跑，鼓楼、雨花台房价涨幅高

　　从各区域来看，全年江宁成交量升至第一，累计成交12176套，浦口排名次之，成交量11974套；雨花台区排在第三位。同比来看，秦淮、雨花台、建邺3区成交量上涨，主要是因上市量影响，区域内多个项目开盘，且去化情况较佳，拉升了整体交易量；浦口、栖霞跌幅较大，均超过了55%。

　　价格方面，建邺、鼓楼全年新房成交均价达5.2万+，位于第一梯队；秦淮、玄武均价在4.5万+，排在全市第二梯队。同比来看，2022年鼓楼、雨花台房价涨幅较大，多个改善盘入市，整体均价上涨超15%。

　　2021-2022年南京各区新建商品住宅成交量价情况

　　数据来源：CRIC，单位：套，元/㎡

　　03 上市量腰斩，全年供销比0.86

　　2022年南京商品住房累计上市量49412套（不含高淳、溧水），同比下跌52.4%，也是2015年以来新低；因上市量大幅下滑，全年供销比仅0.86，同比也减少0.27。主要是因为2021年下半年以来南京新房库存量一直处在高位，不少板块2022年都在去库存，楼盘加推节奏明显放缓；从成交反馈来看，除河西板块及部分热点楼盘外，全市多个板块都处于供过于求的情况，个别区域去化严重放缓。

　　2015-2022年南京新建商品住宅上市量和供销情况

　　数据来源：CRIC，单位：套

　　04 库存量5.43万套，去化周期11.2个月

　　2022年末，南京新房库存量达54288套（不含高淳、溧水），相比2021年增加2091套，也创了历史新高。虽然库存量整体涨幅不大，但目前市场成交持续走低，也导致去化周期不断拉长，最新库存去化需11.2个月，较上年增加了4.1个月，部分偏远区域超15个月，去库存压力仍十分大。

　　2022年南京商品住宅库存量及去化周期情况

　　数据来源：CRIC，单位：套、月

　　05 改善需求旺盛，500万以上占比27.6%

　　2022年南京新房市场最显著的特点就是“改善置业热”，从成交占比来看，全年500万以上房源成交套数占比达27.6%，排名第一，比例较2021年大幅增加了11.5%，400-500万价格段同比也小幅提升了4.0%；而传统的主流中低价段则有不同程度下滑，也反映了当下南京新房成交趋势。

　　2021-2022年南京新建商品住宅成交总价段占比

　　数据来源：CRIC，按成交套数计算占比

　　06 130㎡以上大户型成交占比增加11.8%

　　从成交面积段来看，与总价段相匹配，全年130㎡以上大户型成交占比达32.3%，同比增加11.8%，涨幅明显；而90-130㎡仍是新房市场主力，但占比则有所下滑。从实际成交来看，2022年开盘摇号中签率较低的几乎都是改善盘，而大面积段也是新房改善置业首选，全年4室及以上成交比例近四成。

　　2021-2022年南京新建商品住宅成交面积段占比

　　数据来源：CRIC，按成交套数计算占比

　　附：2022年南京商品住宅总销金额排行榜

　　1、楼盘总销金额TOP20榜

　　数据来源：CRIC，按销售金额排序

　　2、房企总销金额TOP20榜

　　数据来源：CRIC，按销售金额排序

　　2023年市场展望

　　展望2023年，短期内去库存仍是南京楼市主基调，因土拍结果影响，预计今年整体供应量将保持稳定，由于市场预期仍处于修复期，上半年成交规模涨幅不会太明显，全年成交量预计在6-7万套，同比呈上升趋势，房价则会逐步趋稳。需求端，刚改、改善仍是新房市场主流；开发企业需要更注重消费者置业喜好，无论是在户型设计还是装修配置上，都要更贴合居住需求，品牌、品质是楼盘最有力的保障。

　　【免责声明】：本站部分文章或图片来源于我家研究院，因时间、政策、市场等因素随时有变，本网站信息仅供阅读参考，一切请以实际办理情况为准。想要了解最新的情况，请咨询我爱我家专业的经纪人员。