市场月报 | 南京租金议价空间持续扩大，11月低租金小区成交火热！

　　11月8日，全国首个住房租赁基金——建行300亿住房租赁基金落地签约；11月14日，全国首单房企保障性租赁住房REITs——华润有巢REITs正式发行。可以看出，在全国范围内租赁政策引导租赁市场向好发展，保障性住房租赁市场发展迅速，住房租赁市场将迎来新的发展机遇。

　　从市场情况看，临近年底，租赁市场淡季节奏持续，南京租金水平持续下滑，租房成交量价齐跌，租房议价空间持续扩大，低租金商圈和小区成交相对活跃。

　　01 四连降！11月南京平均租金38元/㎡

　　临近年末，叠加疫情多发散发，人口流动减缓，租房市场需求低迷，租房成交量价两跌，尤其租金水平自8月后四连降。我爱我家南京研究院数据显示，2022年11月南京市平均租金38.0元/㎡，环比上月的38.3元/㎡微降0.7%，同比下降3.6%。

　　近一年南京平均租金走势

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡

　　02 主城租金水平稳健，江北租金下滑明显

　　从各区租金水平看，11月南京主城四区及雨花台区整体租金走势稳中有升，套均租金均在3000元以上，远超全市平均租金水平，且环比10月租金逆势上涨，尤其玄武区租套均租金达到3280元，较上月上涨280元，雨花台区套均达到3068元，环比涨300元。其他郊区、近郊区租金水平则环比下滑，尤其江北各区域租金水平均有不同程度下滑，加之本身租金远低于全市平均线，因此11月租金水平较低，其中浦口区套均租金仅为2031元，环比降约200元。

　　2022年11月南京各区平均租金

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡，元/套

　　03 1500-2000元租金段回升明显

　　整体来看，11月南京2000-3000元租金段占比最高，且分布态势相对稳固，3500-4500元高租金段与1500-2000元低租金段占比同向上涨，而处于中间段的租金段占比则相对稳定。

　　具体来看，11月南京3500-4500元高租金段（主要分布在主城四区）占比环比提升1.5个百分点，尤其4000-4500元租金段占比达到6.1%，较上月上涨1个百分点。与此同时，1500-2000元低租金段较上月有明显回升，占比达到13.9%，提升近2个百分点。

　　2022年10-11月南京套均租金段分布情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　04 主力户型租金平稳，二居套均2826元

　　具体从户型平均租金看，11月南京租房的主力户型平均租金相对平稳。根据我爱我家南京研究院数据统计，11月南京一居室平均租金41.1元/㎡，套均租金2122元，环比下降31元；二居室平均租金41.4元/㎡，套均租金2826元，环比微涨16元；三居室平均租金33.9元/㎡，套均租金3338元，较10月下滑102元，降幅最大。

　　2022年11月南京主要户型租金情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡，元/月

　　05 低租金商圈及小区成交持续火热

　　   根据我爱我家南京研究院数据统计，11月南京江宁租房成交占比反超鼓楼，一跃居首，而鼓楼租房份额有所下滑，屈居第二。除此之外，秦淮成交占比也有所下滑，而栖霞、玄武，以及江北的浦口、六合区域成交热度则持续上涨。

　　   从租房热门商圈看，龙江商圈租房持续位居榜首，而百家湖自四季度以来租房成交热度持续上涨，11月已提升至第二位，且其平均租金水平基本与龙江持平。另外，桥北、新街口、岔路口、麒麟、仙林湖等商圈租房成交持续活跃。

　　   从租房热门小区看，2500元以下低租金小区持续霸榜，万达茂、中粮鸿云、华润国际社区的单室套、一居室等小户型成交活跃，且套均租金均在2000元左右，对年轻客群吸引力较大。

　　2022年10-11月南京各区租房热度

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　2022年11月南京租房热门商圈TOP20

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/月

　　2022年11月南京租房热门小区TOP20

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/月

　　06 租客户籍分布稳定，省内租客占比上升

　　11月以来，疫情多发散发，人员流动受到一定限制，不过，11月南京外地租客占比反而有所上涨。具体从南京租客户籍数据看，11月南京本省外市来宁租客占比达到31.5%，环比提升1.8个百分点，外省租客占比51.3%，和上月基本持平，而南京本地租客占比则有所下降，11月占比仅为17.1%。

　　2022年11月南京租客户籍分布情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　07 青年租客仍为主力，中老年租客上涨

　　从租客年龄分布情况看，11月南京30岁以下年轻租客占比为37.6%，仍是租房市场的绝对主力，但环比10月下降了2.3个百分点；31-35岁租客群11月占比17.1%，基本与上月持平。另外，36-50岁年龄段的客群占比变动较小，需要注意的是，51岁以上大龄租客占比在11月有所上涨，而中老年租客在南京租房市场占有相当比例，且有持续增加的趋势，因此市场接受度及租房产品设计有待进一步跟进。

　　2022年11月南京租客年龄段分布情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　08  议价空间扩大，主力客群租金下降

　　租房市场进入淡季以来，南京整体租金水平持续下降，租客议价空间持续扩大，因此租房市场上主要租客群的月均租金支出均有所降低。11月30岁以内客群平均租金支出为2504元，环比微降53元，31-35岁客群平均租金支出2880元，基本与上月持平；36-40岁客群平均租金23048元，环比上涨105元；41-45岁客群平均租金2946元，环比降40元。

　　2022年11月南京主要客群月均租金（整租）

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/月

　　小结：

　　临近岁末，传统租房市场淡季，租房需求持续低迷，加上近期各地疫情多发散发，人员流动仍受到一定影响，预计租房市场低迷态势将持续，年后2月以后随着疫情改观、防控政策逐步明朗，加上年后换工开工季到来，租房市场将逐步回暖。

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