市场季报｜金融政策持续松绑，三季度南京二手房成交22459套，环比上涨12.3%！

　　市场环境篇

　　三季度，房地产金融政策持续松绑，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市可在2022年底前阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率下限。财政部、税务总局发布居民换购住房可享个税退税优惠政策。与此同时，商业贷款、首套公积金贷款利率也进一步下调，均达历史低点。中央到地方出台一系列“保交楼”举措，并设立专项纾困基金。

　　各地因城施策，楼市调控频出，南京优化信贷政策，无贷或已结清的、二套房首付可降至3成，1套未结清、购买二套房首付从8成调整为6成。全面推行二手房“带押过户”模式，激发房地产市场活力。

　　01成交概况

　　2022年三季度，全市二手房成交量22459套（含高淳、溧水），环比二季度上涨12.3%，连续两个季度正向增长，但相比去年同期仍下滑11%。4月以来，南京多次放宽购房政策，市场活跃度有所提高，二手房交易量稳步攀升。

　　从三季度逐月成交来看，7月交易量突破8000套创今年月度新高，8月成交量近15个月来首次实现同比正向增幅，但9月全市交易量仅6757套，环比下跌10.5%，稍显后劲不足。

　　2019Q1-2022Q3南京二手住宅成交量及环比情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套

　　02房价走势

　　价格方面，三季度南京二手房成交均价达32243元/㎡，环比微涨0.4%，同比则下滑3.6%；从房价走势来看，近一年南京二手房成交均价在3.2万/㎡左右，逐月环比基本持平，房价走势较为平稳。国家统计局最新房价指数，南京二手房价格销售指数环比连续2个月上涨，且涨幅有所扩大，同比跌幅收窄，房价呈向好趋势。

　　2019Q1-2022Q3南京二手住宅成交均价走势

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡

　　03区属情况

　　从各区成交来看，三季度江宁成交4260套，仍排名第一，占比全市20.2%；浦口排在第二位，成交量3538套；鼓楼成交2427套，位列第三。相比二季度而言，南京九大区成交量均有所上涨，其中雨花台、江宁涨幅较大，均超过了20%，栖霞、浦口涨幅在10%以上。

　　房价方面，鼓楼房价仍居全市首位，三季度均价达43644元/㎡；建邺紧随其后，成交均价43571元/㎡；玄武、秦淮排名三四位，成交均价在3.8万/㎡左右。

　　2022Q2-Q3南京各区二手住宅成交量价情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

　　04挂牌行情

　　据我爱我家南京研究院统计，2022年三季度南京二手房新增挂牌量26197套，环比下滑7.9%；二手房新增挂牌均价为34923元/㎡，环比也微降0.5%。整体来看，经历了5月限售放开市场挂牌量激增后，二手房挂牌行情已回归平稳，逐月挂牌量在9000套左右，挂牌均价也有小幅回调。

　　2021-2022年南京二手住宅新增挂牌量价情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

　　05供求关系

　　三季度，南京二手房房客比为1.18，环比二季度减少0.09，也低于去年同期均值；主要是因为三季度市场新增房源量有所减少，而需求基数并无明显变动，也导致供求关系短期内有所缓和，但整体二手房市场仍处于供过于求的局面。

　　2021-2022年南京二手住宅房客源比走势

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　06成交周期

　　三季度，南京二手房客户成交周期为48.8天，环比减少1.9天；房源成交周期为172.6天，环比基本持平。整体来看，三季度因市场有所回温，客户成交节奏有所加快，因市场选择多样，房源去化速度则较为稳定。

　　2021-2022年度南京二手住宅房客成交周期情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：天

　　07议价空间

　　据我爱我家南京研究院统计，三季度南京二手房议价空间为5.45%，环比小幅收窄0.1%；从交易情况来看，虽然三季度市场小幅回升，议价空间有所收缩，但目前市场仍处于买方市场，成交以价换量居多，整体议价空间仍处于历史高位。

　　2021-2022年南京二手住宅房源议价空间情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　08价格区间

　　从成交总价段看，三季度南京二手房成交总价段仍以100-300万为主，累计占比60.5%，其中100-200万占比最高，达34.1%。但环比来看，300-400万、400-500万交易量占比则上涨4.6%，反映了三季度市场刚改、改善需求有所增加，各项政策支持效果初显。

　　2022Q2-Q3南京二手住宅成交总价段分布情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　09户型选择

　　从成交面积段来看，90平以内小户型成交比重仍最大，累计占比61.6%，其中60-90平占比最高，达36.3%；2居室、3居室为主，累计占比超8成。但从环比来看，90平以上面积成交占比明显增加，涨幅达4%，3居室、4居室占比也有所提高，变动趋势与价格段相匹配，改善需求比重上升。

　　2022Q2-Q3南京二手住宅成交面积段情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　10付款方式

　　随着南京信贷政策优化，商贷利率不断下调，越来越多的购房者选择按揭买房，从三季度成交数据来看，商业贷款付款占比达48.9%，环比增加了9.2%，而全款买房占比则下滑4.5%，组合贷款、公积金占比也都有小幅回落。

　　2022Q2-Q3南京二手住宅付款方式占比

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　附2022Q3南京热门商圈及小区

　　1、2022Q3南京热门商圈TOP10

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

　　2、2022Q3南京热门小区TOP10

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

　　我爱我家南京研究院简析

　　展望未来，保交楼工作有望取得更多实质性进展，首笔专项借款快速到位释放积极信号，政策性银行专项借款撬动叠加商业银行贷款跟进，破解保交楼资金困境。新一轮地方救市潮来袭，地方需求端政策力度有望加码，用足用好政策工具箱进一步激活市场，符合条件的23城市预计将陆续调整房贷利率下限，居民换购住房退税落地细则也将明确。

　　四季度也是二手房销售的传统淡季，涵盖了国庆长假，且靠近年末，不少购房者资金紧张，也不会考虑购房。结合目前成交走势来看，预计今年四季度，南京全市二手房交易量在1.8-1.9万套，较三季度下滑10个点左右，波动相对较小，整体成交均价仍保持在3.1-3.2万，房价走势平稳。全年成交规模则仍将呈现高位回落，预计降幅在30-40%左右。

　　需求面，二手住宅消费整体仍趋于刚需化，外地人、中青年仍是购房主力军，而中小面积户型购房门槛相对较低，也将更受二手房置业客群青睐。

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