重磅！南京土拍规则大变革，实行“两集中”

近期，据网传南京市土地储备中心发布文件，提到2021年南京商品住宅地块将在4月、7月、10月三批次安排上市！

2月低，这一消息开始在业内广为流传，传言称：国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：即集中发布出让公告、集中组织出让活动。原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

2月23日，“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”召开，自然资源部开发利用司市场监管处相关负责人，从科学编制实施住宅用地供应计划、坚持做好住宅用地信息公开、实行住宅用地集中出让和加强监测监管和考核评价等四个方面详细讲解了2021年住宅用地供应分类调控工作要点。其政策实施范围也分三类：全国所有城市、大城市（城区常住人口100万以上）、重点城市（依据分类调控文件）。

其中，一年最多供三次地的说法，便出自“实行住宅用地集中出让”的要求。据网传文件显示，本次实施“两集中”的城市共有22个，分别是北上广深四个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

1、南京：一年只卖三次地

往年，全年的供地计划会通过官方发布。据网上曝光，南京市土地储备中心发布文件，3月1日下午，南京将召开2021年全市经营性用地拟上市地块前期工作推荐会议。文件提到：请各主体详细梳理2021年南京上市计划中的商品住宅地块，按照4月、7月、10月三批次安排上市。而除了南京，据了解目前已有三城发布相关文件。

2、三城已发布相关通知

本次调控范围，基本囊括全国土地最有价值的城市，据考证，天津、郑州、青岛3个城市已经发布相关通知。

天津：2月23日，天津市发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

郑州：2月23日，郑州市自然资源和规划局发布文件《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

青岛：2月24日，青岛市自然资源和规划局官网发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》一文。

其中提到，2月24日，青岛市自然资源和规划局副局长潘奇主持召开青岛全市住宅用地调控工作部署会议，会议传达学习了上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求，并对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署。严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。

3、集中供地盛宴

在自然资源部看来，“两集中”出让方式好处多多。

对大型房企，短期内筹融资难度加大，不能同时参加多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源。对中小房企，能有更多选择的余地，可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。

自然资源部同时指出，住宅用地集中上市，造成的宣传影响效果较大，公众更易获取信息，利于稳定预期。集中供应的地块中，个别单价较高的地块比较显眼，容易形成“明星地块”，对公众心理可能产生负面影响。各城市应提前做好应对预案，在避免产生单价、总价新高的同时，加大宣传正常成交地块的信息，做好正面宣传引导。

一、对于土地市场来说，在同一时期组织大量地块集中挂牌出让，对于房企的资金会产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的房企数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现土拍过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。尤其若是在北上广深一线城市以及南京、苏州、杭州等热点二线城市落实这样的供地政策，对于土地市场来说，将能有效降低土拍的热度，有利于土地市场的平稳运行。

二、另外，同批土地成交后大概率会存在未来项目集中入市的情况，在供需关系上将会产生一定的影响，对于像深圳、上海等新房供应不足的城市而言，或将能短期内缓解供需失衡的情况，同时，大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用，落实了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

三、对于房企来说，这种“两集中”政策将会加速房企间的分化，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。房企的资金能力成为拿地的重要决定因素，这对于房企的资金状况将会是一个新的挑战。在去年“三道红线”新规的加持之下，房企销售回款的任务更加艰巨，对房企销售端来说将面临新的调整。同时，也有利于促进房企谨慎理性拿地。

整体来看，本次22城集中供地的政策若真正落地实施，将会对行业和房企带来深刻影响，可以有效的抑制地价走高，对于房企的资金能力以及运营能力提出更高的要求，房企需要加速战略调整，保证现金流充足，同时提升产品力，方能在激烈的市场竞争中脱颖而出。