南京人口趋势研究① | 从人口增量趋势看南京楼市发展

　　都说房地产周期变化，短期看金融，中期看土地（政策），长期看人口。

　　房地产市场从所谓“黄金时代”进入“白银时代，加上当前楼市仍处于下行周期，上述观点一度遭遇质疑。但是无论如何，人口因素对于楼市及城市的发展都意义非凡，长期以来，人口都是决定住房需求规模及增长空间最核心的指标。

　　近期，国家统计局出版发布了《中国人口普查分县资料2020》，城市数据团做了重要资料的电子化。

　　借由城市数据团的电子资料，我们摘出涉及南京的部分有意思的人口趋势相关数据和趋势，结合南京房地产市场情况，希冀有助于趋势研判或观点分析，仅作分享交流，不作为任何购房、投资导向！

　　01南京属于特大城市，城市规模级别较高

　　根据七普分县数据，中国有4个直辖市、27个省会城市、5个计划单列市、261个普通地级市以及386个县级市，共计683个城市。再按照国务院2014年的城市规模划分标准对城市再分类，中国现今共有7个超大城市、14个特大城市、84个大城市（其中14个Ⅰ型大城市、70个Ⅱ型大城市）、135个中等城市、443个小城市（其中254个Ⅰ型小城市、189个Ⅱ型小城市）。

　　具体如下表所示：

　　数据来源：中国2020年人口普查分县资料，截图自城市数据团

       南京以常住人口931.47万、城区人口791.46万、城镇化率86.8%位列全国13位，城市规模等级被划归为“特大城市”。

数据来源：中国2020年人口普查分县资料，截图自城市数据团

　　城市规模等级有何意义呢？

　　如果要探讨一个城市的某个市场的规模情况，城市等级可以大体上简单粗暴的直接定位这个市场规模的等级。当然，如果要深究，我们还需要结合其他要素进行细分和评估。

　　02 南京城区人口数量可观，市场购买力强

　　关于人口，我们第一关注的首先是常住人口的规模及其增长情况。南京常住人口近年来持续增加，2021年南京常住人口规模已达942万，虽然仍未突破千万，但随着南京人才政策的持续加码以及城市经济、产业发展，人口竞争力、吸引力不断提升，南京人口规模势必持续上涨，破千万不在话下。另外，南京仍处在快速城镇化进程中，南京常住人口城镇化率一直保持在80%以上，并逐年增长，2020年达到86.80%，而且城镇化仍有不小的提升空间。所以，南京常住人口增速虽然一般，但整体涨势较佳。

　　近十年南京常住人口及城镇化率

　　数据来源：南京统计局，我爱我家南京研究院制图

　　另外，值得注意的是，城市的总常住人口和城区常住人口有很大的区别。七普数据显示，即使是京沪两地，城区人口也仅占总人口的8成，重庆只有5成，苏州更是只有3成。但是南京城区常住人口规模可观，2020年已达到791万人，占到总人口的8.5成。对于房地产市场而言，显然城区人口规模更能在一定意义上体现市场规模。

　　从各区人口变动情况看，目前南京人口正从主城区向新城新区扩散。而将南京各区域人口比重变动和商品住宅成交占比变动比较，可发现，主城核心区域人口减少，新房成交占比随之下行；而新城区人口暴增带来的是新房成交持续放量。当然，这只是新房市场，二手房市场因教育置换以及主城优势等次因素影响，二手成交量与城区人口变动并不完全一致。

　　七普和六普南京各区常住人口占比变动

　　数据来源：南京统计局

　　2020年和2010年南京各区常住人口变动和商品住宅成交变动对比

　　数据来源：南京统计局，媒体统计资料等

　　当然，直接体现购买力的是人均可支配收入。从人均可支配收入来看，南京虽不及上海、北京、苏州、杭州、广州，但介于深圳、宁波之间，是高净值人群的聚集地之一；另外，南京人均可支配收入近年来增长可观，尤其城镇居民人均可支配收入增速较快，与房价对比，南京房价收入比相对适中。

　　今年南京城镇居民可支配收入及工资情况

　　数据来源：南京统计局，媒体资料、

　　03 南京高质量就业人口多，置换需求大

　　从七普就业人口相关数据看，南京高质量的就业人口较多，这也就意味着南京中高收入群体较多，而高收入群体中，置换购房需求占比更大。

　　在本次人口普查中，职业被划分为七大类：

1. 党的机关国家机关群众团体和社会组织企事业单位负责人；2.专业技术人员；3.办事人员和有关人员；4.社会生产服务和生活服务人员；5.农林牧渔业生产及辅助人员；6.生产制造及有关人员；7.不便分类的其他从业人员。

　　数据统计了各职业人口占比最高的50城。其中，南京排名较高的职业有：党的机关国家机关群众团体和社会组织企事业单位负责人（全国排名第二）、专业技术人员（全国排名第四）、办事人员和有关人员（全国排名第16）、社会生产服务和生活服务人员（全国排名第35），农林牧渔业生产及辅助人员、生产制造及有关人员等职业的排名未进入全国50名。

　　数据来源：中国2020年人口普查分县资料，截图自城市数据团

　　数据来源：中国2020年人口普查分县资料，截图自城市数据团

　　每种行业从业人员占比前30名的城市中，IT业（普查中全名叫做“信息传输软件和信息技术服务业”）占比最高的城市是北京、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、厦门、武汉和西安。城市越发达，排名越靠前。南京IT业从业人口比例达到5.86%，占比较高。

　　数据来源：中国2020年人口普查分县资料，截图自城市数据团

　　除此之外，南京科学研究和技术服务业，金融、房地产等行业的从业人员占比均较高。

　　数据来源：中国2020年人口普查分县资料，截图自城市数据团

　　在职业和行业的人口占比变化中，我们可看到城市的发展变化，而行业变迁也折射出不同的城市的发展方向与潜力。以上就业人口相关数据，不难看出，南京高质量就业人口比例较高，党政负责人、科研工作、专业技术、IT、金融等从业人口多，这在一定程度上可以反映南京高消费层面的人口比例较高，消费市场较大。

　　具体到楼市，我们从客群购房动机来看，南京近年来改善、投资、教育购房占比持续增长，尤其南京二手房市场教育置业需求旺盛，特别是一些名校学区房，成交量、价都快速上涨。随着房地产市场的转型，二手房市场的改善需求也将会有所释放，未来成交占比有望增加。这其实和南京就业人口数据趋势是相一致的——高质量人口更注重教育和居住质量，因此未来南京改善及教育置业仍有较大市场空间。

　　2010-2020年南京二手住宅客群购房动机占比

　　数据来源：南京我爱我家研究院

　　以上仅为人口整体增长及人口购买力相关数据，从中我们可以大致推导出南京楼市未来市场规模。当然，人口层面的分析要素较多，市场规模增长的决定因素也绝非是单一的。

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