此轮房地产调控应该吸取哪些教训？

不说今年，单单6月以来，珠海、青岛、佛山、中山等地相继出台稳定房地产的政策，内容包括放松限购区域、支持改善性住房需求等。虽然显效没有那么快，但不少城市楼市成交已有反弹迹象。

可见，各城市还会继续在调控松绑力度和宽度上加码，因为也确实有点别无他法的感觉。至少，在房地产的作用上，还是可以拼一拼的。

我们都知道，我国经济三驾马车分别为出口、投资和消费，前两者显然难有持续性。出口不说了，受大环境影响严重，不能指望依赖别人。而投资对经济的拉动确实有效，但基建发展总会遇到高度，一个国家发展到一定程度不可能继续依靠投资拉动经济。

那么未来中国经济依靠什么？必须依靠国内消费，实现内循环，或许你会说科技，这个也没错，强大的自主品牌和科技创新产业，也足以拉动国内的消费力。

消费无疑是我国各种增长的最后落脚点。一个国家增长的质量最重要的是取决于消费质量，也是服务于消费质量。中国人民大学原副校长刘元春表示，近年来我们经济面临的一个问题就是内需不足，其核心在于消费不足，而并非投资不足。

同时他还表示，消费是经济的一个核心变量，而房地产也是整个经济的支柱产业，所以，稳房地产、稳消费对于经济的稳定至关重要。但这就会有一个悖论，即市场型房地产蒸蒸日上，居民的消费却被挤出。

这也是我们经常提到的房地产对消费的挤出效应，当然这个问题是有争议的，之所以有人说不影响，他们的佐证是因为增加了财富。但我要说，是哪些人增加了财富。是刚需吗？

此问题不再深入探究，大家都心知肚明。但是我们需要对调控进行反思，总结经验，吸取教训。

如果回顾以往调控的话，90年代末，开始住宅市场化，中国真正进入商品房市场化阶段。2003年也是因为疫情、托底经济，房地产被确立为“支柱产业”。不过到2005年，房地产调控“国八条”开始，算是第一轮调控，主要手段是首付比例和税费等。

此后，2005年3月到2008年10月又开始收紧，此后一年又处于放松阶段。2009年到2014年又开始收紧，2014年9月到2016年9月又放松。2016年9月到2021年9月依然是收紧阶段，中途虽然受到疫情等客观因素影响，但是并没有改变调控收紧的大方向，只是有个短暂的支持政策。

到底经历了多少轮调控已经说不清了，大周期小周期，大轮小轮的，应该说起起伏伏，收紧-放松-收紧反反复复。我们不去评价这些对与错，但总感觉有点临时抱佛脚的意思。

从本轮调控来看，与以往有些不同，基本上在供给端与需求端同步开始。毕竟某些大房企问题对购房者预期转冷起到至关重要的影响。所以，既要对需求端的房贷等各方面予以支持，同时在对供给端也进行了融资方面的松绑。

最重要的是，我们从此轮调控中注意到一个词——“纠偏”，这也意味着承认了此前的调控不完善，甚至一些走偏的问题。所以，我们必须在这一轮调控中加以改善，不再走老路。

有专家完全反对房住不炒，这个我们没必要去纠结这个问题，因为房住不炒是辩证的，只是在执行过程中如果认识不足就会出现偏差。房住不炒本身是没问题的。

既尊重了房子回归居住属性，同时打击炒房，但并没有反对投资。况且哪怕是自住本身也是投资行为，这是分不开的。这就引发另一个问题，既要打击炒房，又不能误伤刚需和改善购房者。

行政手段调控是科学的，这也是调控的一个重要手段，不容否认。但是过多过频采取行政等限制手段或许并不是最好的，不仅误伤刚需，也抑制了改善需求，毕竟满足人民群众美好生活需要这也是住房供给中一个重要原则。

一些权宜之计无可厚非，但不能当成一劳永逸的政策，否则头痛医头脚痛医脚、治标不治本，我们是时候对房地产长效机制进行完善了。包括土地制度、住房制度、投融资制度和相关税制等多方面。

必须吸取前面几轮楼市调控“治标不治本”的教训，在“标本兼治”中切实追求“治本为上”的高水平，尤其是不能把正常的交易火爆当成必须收紧调控的指标，而应该在防止交易火爆如何避免炒作上下功夫，当然说起来容易做起来不容易，尤其是在探索房地产新模式方面，更有很长的路要走。

房地产在推动城镇化历史过程中的“支柱产业”作用，符合客观规律。但未来楼市发展必须纳入长效机制轨道，让市场交易更顺畅、自由，确保有正常需求不被抑制，确保有住房需求有保障，确保有投机炒房可打击。真正听一听老百姓到底需要什么，而不能只是所谓专家。