二手房交易中,买卖双方签订的购房合同,什么情况下会被认为是无效合同?签约人不是合法签约人、合同内容不合法、不能如实反映买卖双方真实意愿而签订的合同都属于无效合同。
一、签约人不合法,合同无效
合同生效的一个重要条件就是合法签约人,无条件签约人主要有以下几种常见情形:
1.未成年人、精神病人签合同,若监护人不追认,则无效。
未成年人、精神病人属于无民事行为能力或限制民事行为能力人,其签署合同需监护人代为签署。
2.无委托公证或伪造委托公证,擅自替他人签合同,合同无效。
委托他人签订合同,需委托人本人到公证处办理委托公证,受托人携带公证书办理房屋交易手续。
二、合同内容不合法,合同无效
合同成立的必要条件之二,就是合同内容要符合法律规定,不侵害他人、国家、社会公共利益。
1.买卖小产权房、违章建筑等违规房产,合同无效;
房屋买卖的大前提,就是房产符合法律规定,受法律保护。以集体所有土地上违规建造的小产权房为例,《中华人民共和国土地管理法》规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
2.恶意串通转移房产,损害第他人利益的,合同无效;
转移房产,需共有权人同意,且不能损害社会利益和国家利益。
三、不能如实反映双方意愿,合同无效
在二手房买卖过程中,常见的“不能如实反映双方意愿”条件的场景,就是采取隐瞒、欺骗、胁迫行为签订合同,而这样的合同一般会被判定为无效合同。
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