市场月报｜11月南京二手房成交7055套，环比上涨26.7%！

　　市场环境篇

　　11月以来，中央出台多项楼市利好政策缓解企业资金压力，具有较强信号意义，未来市场对优质房企的信心或逐渐修复。

• 　　11日，央行、银保监会发布“金融16条”，涉及房企融资、“保交楼”等六大大方面；

• 　　25日，央行决定于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，共释放长期资金约5000亿元；

• 　　28日，证监会在上市房企股权融资方面调整优化5项措施，恢复上市房企再融资等，“第三支箭”正式落地。

　　一方面是形成政策组合拳助力民营房企缓解现金流压力，从而提振行业信心；另一方面，当前房地产行业的资金压力大，流动性不足，改善资产负债表也显得尤为重要，从而增强现金流的流动性，提高资金使用效率。

　　01  成交量价

　　11月，南京全市二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，同比小幅下滑6%。从成交走势来看，一方面因10月涵盖国庆长假成交基数低，导致11月涨幅明显；另一方面，市场让价空间进一步扩大，成交热度有所攀升。

　　价格方面，以价换量情况加剧，11月二手房成交均价29968元/㎡，再次回归“2字头”，环比下滑1.9%，同比则下跌6.7%，房价进一步回落。

　　2021-2022年南京二手住宅逐月成交量价情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

　　02  区域情况

　　从各区成交来看，11月江宁、浦口仍领跑全市，成交量均破千套，其中江宁以1293套交易量稳居第一；鼓楼紧随其后排在第三位。环比来看，9个区成交量均有不同程度上涨，鼓楼、建邺、雨花台、栖霞涨幅达30%，稍高于其他区。

　　11月，鼓楼成交均价仍是最高，达41896元/㎡，环比小幅回落0.8%；建邺排名次之，均价为39552元/㎡；玄武、秦淮、栖霞排在第二梯队，整体房价在3.1-3.4万不等。

　　2022年10-11月南京各区二手住宅成交量价情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

　　03  挂牌行情

　　据我爱我家南京研究院统计，11月南京二手房新增挂牌量仅7943套，环比降低8%；二手房新增挂牌均价为34826元/㎡，环比微涨0.4%，保持稳定。从挂牌行情来看，因二手房成交价格持续回落，业主挂牌积极性明显降低，挂牌量连续2个月下滑。

　　2021-2022年南京二手住宅逐月新增挂牌量价情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

　　04  供求关系

　　11月因供给端房源量明显减少，而需求端客户量保持稳定，市场供求关系进一步缓和，二手房房客比为1.08，环比减少0.08，创近一年来新低。

　　2021-2022年南京二手住宅房客源比走势

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　05  成交周期

　　南京二手房客户平均成交需54.8天，环比增加1.5天；房源平均成交需195.9天，环比再增加8.4天。因市场底尚未现，目前二手房成交难度仍较大，11月房客成交周期均进一步拉长。

　　2021-2022年南京二手住宅房客成交周期情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：天

　　06  议价空间

　　11月南京二手房交易最显著的特点就是议价空间再度扩大，平均议价幅度达6.8%，创近年来新高，部分房源实际成交让价幅度达10%以上。

　　2021-2022年南京二手住宅成交议价空间情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　07  价格区间

　　从成交总价段看，100-200万仍是二手房市场成交主力军，11月占比为39.2%，环比持平；200-300价格段占比25%，较10月有所减少；其余各价格段也有小幅增加，整体来看，300万以上价格段占比涨幅相对更大。

　　2022年10-11月南京二手住宅成交总价段分布情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　08  户型选择

　　从成交面积段来看，90平以下小户型成交比重仍较高，累计占比64%，其中60-90平面积段最符合当下多数购房者需求；环比来看，11月90平以上中大户型成交占比有所增加，涨幅达5.5%，结合价格段变动情况，刚改、改善自住需求有所提升。

　　2022年10-11月南京二手住宅成交面积段情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　09  付款方式

　　11月，商业贷款买房占比进一步提升至53.8%，环比涨幅为5.3%，组合贷款、公积金贷款比重均有所下滑；而全款买房的也有小幅提高。一般而言，付款方式主要取决于金融政策和购房者的资金实力，目前信贷环境较为宽松，商贷门槛低且放款速度较快。

　　2022年10-11月南京二手住宅付款方式占比

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　11月南京热门商圈及小区

　　1、2022年11月南京热门商圈TOP10

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡

　　2、2022年11月南京热门小区TOP10

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡

　　展望未来，楼市政策预计延续宽松基调，供应端或加大优质房企的流动性支持力度，“第三支箭”落地后房企融资将得到明显改善，各地“保交楼”工作也将持续推进。需求端，各地因城施策力度有望加大，部分核心一二线城市或继续优化限购限贷等政策，以进一步支持合理住房需求释放。

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