南京置换购房观察：教育置业仍是重点，地域改善＞面积改善！

　　自去年下半年以来，楼市处于明显下行期，新房二手房成交量整体看大幅下降。不过，值得注意的是，在楼市整体低迷期，仍有部分产品逆势上涨，如上海等地出现豪宅热。在南京，河西南等优质板块的部分项目的改善型产品也仍需摇号，热度丝毫不减。

　　改善型产品的市场韧性更大吗？

　　南京楼市改善型产品需求到底如何？

　　二手房市场上改善置业呈现哪些特征？

　　实际上，改善性住房的定义其实难以明确，本文仅以我爱我家南京研究院数据库中的老客户置换购房作为研究对象，分析研究南京二手置换购房与改善置业的关系，以期推定南京二手房市场未来发展趋势。根据2019-2022年上半年南京二手房交易结构，我们发现：

　　1、目前南京二手房市场中300万以内刚需置业仍占据绝对主导，但“置换购房”将成为“新刚需”；

　　2、近年南京户均人口整体呈上涨趋势，家庭三居及以上户型需求或将持续增长；

　　3、新老南京人“主城情结”浓厚，置换购房中“地域改善”比重较高，主城板块二手房交易持续活跃；

　　4、35-45岁置换购房中教育置业占比高，鼓楼等教育资源丰富区域二手房交易始终活跃；

　　5、45-55岁以上客群置换购房改善意味最强，置换购房面积最大。

　　购房价格越好，越改善吗？

　　价格无疑是价值最直观的体现。

　　房价，在一定程度上可以区分刚需与否，但，却未必能定义改善。

　　01  南京二手房房价地域分化大

　　2022年上半年南京二手房整体成交均价为32141元/㎡，打破一直以来的连年上涨态势。具体来看，南京二手房价格地域分化较为严重，其中建邺、鼓楼房价较高，2022年上半年改善占比较多的建邺成交均价达43014元/㎡，为全市第一，教育置业占比较多的鼓楼次之，成交均价42591元/㎡，主城另外两区——玄武、秦淮排在三四位，而两江板块房价则较低，远低于全市平均水平。区域之间房价差的存在，意味着刚需与改善的差异，这也是房屋置换存在的原因之一。

       2017-2022年H1南京二手住宅成交量价情况 

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

　　2021H2-2022H1南京各区二手住宅成交量价情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

　　02  置换购房总价水平更高

　　2022年上半年南京二手房套均成交价约为278万，成交中位数为220万；二次置业客群的套均成交总价为279.3万，成交中位数223.5万，整体看置换购房（二次置业）的购房总价水平略高。

　　近年南京二手房成交总价和总价中位数情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　从成交总价段分布情况看，南京二手房整体成交总价300万以内的约占7成，其中100-200万占比最高，约38%左右；其次则为200-300万，占比约为27%左右。整体看，总价300万以内价格段占比呈下降趋势，而300万以上，尤其500万以上高价位交易占比则连年上涨。

　　近年南京二手房成交总价段分布情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　03  300万以上置换购房改善倾向明显

　　具体看成交总价段的整体分布与二次置业的分布，300万以上价位中，二次置业占比略高于整体占比，表明300万以上二次置业的改善倾向明显。

　　2022年上半年二手整体与二次置业的总价段分布

　　数据来源：我爱我家南京研究院

购房面积越大，越改善吗？

　　南京二手房市场成交年龄结构跨度较大，覆盖居民居住生命周期全过程——首次购房结婚、改善育儿、换房养老。而不同年龄段，经济水平及居住需求不同，其居住面积要求也就有所不同。

　　01  南京人均住房面积连年上涨

　　根据南京市统计局发布的数据，自2018年起，南京市平均每户家庭常住人口基本呈上涨趋势，2020年户均常住人口达2.84人。与此同时，南京人均住房建筑面积也呈连年上涨态势，2020年人均住房面积已达到40.5㎡。因此，可以乐观推断，南京整体上家庭住房日趋改善，户均人口的不断增长，以及住房条件的不断改善，都将或主动或被动的促使置换改善型住房的需求不断上涨。

　　近年南京市户均人口及人均住房面积情况

　　数据来源：南京统计局，我爱我家南京研究院整理

　　02  置换面积扩大，换房居住增多

　　南京近年的二手房平均成交面积及居室的变化趋势，基本与南京官方发布的人均住房面积变化趋势一致。具体来看，南京市二手房平均面积保持上涨趋势，2019年二手房套均成交面积为79.5㎡，套均2.3室，而2022年上半年二手房套均成交面积达到84.3㎡，套均居室达到2.4。另外，二次置业客群中，二次购买二手房的套均面积基本也呈上涨趋势，但2022年上半年套均面积有所下滑，不过套均居室数量仍保持上涨。

　　2019-2022年南京二手房交易套均面积

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：㎡

　　03  45-55岁客群置换购房平均面积最大

　　2021年江苏全省结婚登记平均年龄为31.22岁，其中南京在13市中平均结婚年龄最晚，为33.19岁；全省初婚平均年龄为27.29岁，其中南京人为27.9岁。对应结婚平均年龄，南京置业结婚年龄大致集中在25-30岁；到了30-40岁，一般购房动机是基于家庭人口数量增加而需要置换更多面积的住房；而35-45岁，一般家庭置换购房主要是因为小孩上学问题而产生的教育置业；45-55岁置换购房则主要是为了改善居住环境，置换更高水平的物业或者更换较大面积的住房，作为后半生的主要住房，改善意味更强。

　　单纯从面积来看，2021年南京25-35岁年龄段客群置换购房平均面积为80.73㎡，该年龄段置换购房主要动机为结婚换房或者育儿换房；35-45岁置换购房平均面积为83.41㎡，其置换购房目的在于优质教育资源的获取；而45-55岁年龄段客群置换购房平均面积最高，达到85.33㎡，此阶段置换购房主要是为了改善居住环境，因此购房面积最大。

　　2021年主要置换购房客群的平均购房面积

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：㎡

　　地理位置越好，越改善吗？

　　01  置换购房由外向内，向主城中心区靠拢

　　作为拥江发展的城市，南京江南江北发展存在一定差异，相对应的资源分布存在一定的地域差异——江南的鼓楼、秦淮、建邺等主城区域二次置业的占比明显较高，说明在二次置业选择中，地理位置的考虑权重明显上涨，无论是基于教育资源的改善还是南京人对于主城中心的地理位置认同，不可否认的是资源集聚、地理位置优越的鼓楼等主城中心区域始终对购房群体存在较大吸引力。

　　2022年上半年二手房整体成交与及二次置业的各区分布对比

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　02  45-55岁客群置换购房更倾向于城中板块

　　从不同年龄段的客群置换购房的区域选择看，25-55岁年龄段的客群置换购房占比最多的都是鼓楼区，其中45-55岁客群占比最高。25-35岁客群受客群经济水平所限，其置换购房区域除鼓楼外，其置换区域主要还是集中在江宁、浦口等房价相对较低的区域；而35-45岁年龄段其置换购房更多的是基于孩子教育问题，因此置换区域主要集中在主城板块；经济实力最高的45-55岁客群，置换购房的区域选择明显，主城情结最浓，更倾向于置业在鼓楼、秦淮、玄武、建邺等主城板块。

　　2021年主要置换客群的购房区域选择

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　03  桥北、龙江等是置换购房的热门板块

　　从置业商圈选择看，栖霞的仙林、仙林湖等板块，江宁的百家湖、将军大道等板块，在一定程度上说明了副城中心崛起，并对区域内居住群体产生较强的吸引力，区域内二次置业群体也倾向于选择这些新兴副城中心作为改善置换。

　　2022年上半年南京二手房成交热门商圈TOP10

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　综上三个部分，不同客群对改善的定义或者对居住进阶的需求存在较大的差异，三年内的成交数据相对较少，数据结构变动较少，加上近三年疫情、近一年楼市下行，数据所呈现的趋势性较小。但整体仍可看出，随着南京存量房交易比重的不断上涨，居民居住生命周期的进阶，未来置换购房将成为“新的刚需”；新老南京人均有“主城情结”，经济能力增强后从刚需板块置换到主城板块仍是一大趋势；另外不可忽视的是，教育置换和居住面积改善置换是35-55岁客群置换的主要动机。

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