南京4万跨城通勤族职住生态研究：极端通勤不存在，在宁购租可行性高！

　　据报道，#我国1400万忍受极端通勤#，通勤时间超过60分钟。这种情况在一线城市较为普遍，主要原因在于高昂房价和租金之下，上班族“职住分离”的现象突出，因而出现极端通勤现象。

　　极端通勤，“职住分离”的背后，有的是跨城买房，有的是偏远郊区租房。

　　跨城买房，面临的是跨城通勤，比如同样登上热搜榜的“#女孩江苏买房每天做高铁去上海上班#”的话题，就是关于跨城买房，双城生活的案例。

　　而隔周出现另外一条热搜是郊区租房导致的极端通勤：#女生极限通勤每天来回6.5小时# 。报道称，女孩家住上海金山区朱泾镇，在杨浦区湾谷科技园上班，单程100公里，每天的通勤来回需要6.5小时。

　　跨城通勤仅需50分钟，本市通勤却要3个多小时，在特定情境下，孰优孰劣似乎一目了然，但面对具体的跨城通勤的双城生活，不少人仍持怀疑态度。

　　有人认为挺好的，高铁通勤仅50分钟，交通费远低于租金，且小城市购房成本低，自住舒适度却更高。

　　当然也有人提出质疑，觉得高铁通勤还有进站等待，不可能只有50分钟，双城生活在疫情时期更为艰难。

　　我爱我家南京研究院 截图自微博

　　实际上，跨城通勤、双城生活并非“新闻”，京津冀、江浙沪、广佛、深莞惠等区域均有相关规模的“候鸟上班族”奔波于两城之间

•    北京公交已经延展至周边燕郊、三河、香河、大厂、廊坊等，在天津每天有许多通勤者乘坐京津城际前往北京上班。

•    长三角城市跨城通勤年度报告（2020）中显示上海同周边城市存在显著的跨城联系，平均跨城通勤距离约为20km。尤其是上海地铁11号     线延伸至苏州花桥，使得花桥同上海通勤联系频繁。

•    随着广州和佛山同城化建设日趋融合，尤其是地铁广佛线开通后，广州与佛山两城中心区之间的通勤联系已经超过20万人/天。

　　*以上资料来源于深圳市城市交通规划设计研究中心公众号

　　而在南京，同样也存在一定数量的跨城通勤族。

　壹

　　相较于北京、上海、深圳等房价高昂、租金压力大的，南京跨城通勤规模较小。相关数据显示，在长三角的跨城通勤城市对中，“南京-镇江”跨城通勤仅排名第10。

　　长三角都市连绵区跨区县通勤网络空间格局分布图

数据来源：高德大数据；华夏幸福产业研究院

　　不过，随着南京都市圈一体化的发展，以南京为中心的城际通勤规模在不断扩张，其中南京-句容、南京-滁州、南京-马鞍山、南京-扬州等城际通勤规模相对较大。

　　根据《2020年长三角城市跨城通勤年度报告》，测算南京市域跨城通勤规模达到7603人，折算实际规模可达3.8万人以上，其中，流入通勤者有4969人，流出通勤者有2634人。

　　南京-各地级市流入流出通勤规模

南京市域流入通勤空间分布

　　资料来源：上海城市规划《2020长三角城市跨城通勤年度报告》

　　南京市域的跨城通勤现象主要集中在市域边缘，在南京与镇江、滁州、马鞍山的交界处存在多个跨城通勤高值区。南京中心城区也是跨城流入通勤的主要工作地，流入南京中心城区的跨城通勤者的居住地主要集中在镇江。

　　南京与周边城市较为显著的跨城通勤联系，体现了南京对周边城市存在较强的就业吸引力。而随着南京都市圈的进一步发展，城市间交通互联的日益便捷，城际通勤空间边界也将会不断扩张。

　　贰

　　为什么会出现跨城通勤现象呢？

　　主要原因在于核心城市经济强，就业机会多，但同时居住成本高，因此很多人选择就业在高薪高机会的大城市，居住在低房价的小城市。

　　南京之所以在都市圈中成为主要的跨城通勤流入地，关键在于南京经济在都市圈中具有碾压性优势，城市的就业吸引力较强，政治、经济、产业、教育、医疗等优质资源的拥有量远远高于周边城市，从而加速人才流入。

　　数据来源于各地统计局，我爱我家南京研究院整理

另外，南京都市圈一体化进程快速发展，显著的成果就是城际轨道交通建设方面成绩斐然。

　　南京都市圈城际地铁示意图-我爱我家南京研究院

　　目前，南京都市圈已建成S1机场线、S3宁和线、S7宁溧线、S8宁天线、S9宁高线等市郊线；除已经运营的S6宁句线外，S2宁马线、S4宁滁线、S5宁扬线这三条跨市域线也已开建。这些城际轨道交通的发展，成为南京都市圈“一日生活圈”、“一小时通勤圈”的有力支撑，让双城生活、跨城通勤成为可能。

　　叁

　　当然，相较于北上广深等一线城市，南京的房价、租金压力相对较小，跨城通勤在一定程度上是可以有折中方案甚至是可以避免的。

　　首先，从租金上来说，南京整体平均租金相对友好，租金水平远远低于北上广深等一线城市，甚至与同是经济体量差不多的杭州都有一定差距。

　　具体到各区来看，南京租金地域分化严重，主城四区租金水平较高，但两江板块租金水平并不高。

　　例如，与主城区一江之隔、交通便捷的桥北套均租金仅在2000元左右。同样地铁通达的六合主城区租金则更低，套均不足1500元，比如地铁龙池站旁小区，1500元即可租到不错的两居室，对江北高新区工作的年轻人来说租房性价比极高，跨城通勤的性价比不高。

　　2022年上半年南京各区租金水平

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　龙池地铁站租房情况

　　截图自我爱我家官网-地图找房-租房-2022.8

　　与南京跨城通勤较多的句容方向，在疫情期间通勤受到一定影响，导致期间仙林湖片区租房火爆。仙林湖租金水平基本与南京整体平均租金水平基本一致，套均租金在3000元左右，单室套在2500左右，合租压力会相对小些。家庭租房可    考虑麒麟、马群等板块，租金水平较低，仙林方向通勤也便捷。

　　麒麟片区租房情况

　　截图自我爱我家官网-地图找房-租房-2022.8

　　从房价上来说，南京与周边城市房价整体存在一定价差，不过本身南京房价地域分化较严重，主城区房价高，但郊区板块房价较低，和周边城市价差不大。

　　例如，句容目前二手房房价在0.9万左右，其中句容碧桂园小区均价0.75万左右，户型相对较大，套均80万左右。如果在南京仙林上班，80万能在仙林周边买到房吗？其实是可以的。麒麟门房价平均2.3万，东郊小镇片区则2万出头，且东郊小镇小户型较多，总价100万内可选房源非常多，能买得起句容房子的，完全有能力置换到麒麟、东郊小镇，避免跨城通勤。

　　句容碧桂园二手房挂牌

　　仙林湖、麒麟、东郊小镇二手房房价地图

　　东郊小镇部分二手房挂牌房源

　　截图自我爱我家官网

　　另外，从购房条件看，目前外地人在南京的落户门槛不高，购房资格较易获得。今年8月20日，南京修订的《南京市积分落户实施办法》生效，其中提到在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社会保险的，累计纳入南京市缴纳年限计算并赋分，在居住年限互认地居住的年限，予以累计互认并赋分，进一步放宽了积分落户人群在南京的落户门槛。

　　南京都市圈一体化进程发展较快，交通联动产业协同，人员往来密切，跨城通勤规模日渐扩大。但也应看到，南京部分板块房价不高、租金较低，租住门槛和购租成本与周边都市圈相比并没太大的差距，且外地人在宁购房资格易得。所以在一定程度上完全可以通过在南京近郊购房或工作地租房两种方式来避免跨城通勤、过度奔波。

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