市场月报｜4月二手房连涨3周收官！南京限购放宽区域扩大

　　5月6日，南京限购政策再次放松！江北核心区、麒麟、仙林湖、九龙湖等热门区域限购有所松动！据最新消息，目前江核限购确实已全面放宽：1、本地人不限购，外地需要缴纳6个月社保或纳税；2、如果名下有江北核心区的房产，将不再占用购房资格。另外，麒麟、仙林湖、九龙湖也都纷纷开出了新的购房证明。

　　4月市场环境小结

　　4月，中央及地方政府密集释放稳楼市信号，利好政策不断出台，政治局会议定调“两支持、一优化”。4月，超60城出台房地产宽松政策近90条，政策调控力度不断加大，涉及放松限购限售、下调首付比例、优化资金监管等，供给两端齐发力。

　　南京调控政策也有明显松动，一方面放开部分限购区域，同时降低外地户籍置业门槛；另一方面信贷政策也进一步放宽，贷款利率持续下调，各项利好不断。

　　01  4月南京二手房市场交易概况

　　1、成交量6040套  市场筑底回升

　　2021-2022年南京二手住宅成交量价情况

　　4月全市二手房成交量6040套（含高淳、溧水），环比小幅上涨1.6%，同比则下滑6成；成交均价31851元/㎡，环比微降0.3%；整体二手成交量价走势相对平稳。从市场端来看，4月中下旬二手房连续3周环比上涨，一方面是疫情稳定后，部分区域积压需求得到释放；另一方面也是各项利好政策持续发力，市场筑底回升。

2021-2022年南京二手住宅成交量价情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

　　2、4区环比上涨  江宁成交量最高

　　从各区成交来看，4月江宁成交1103套，排名全市第一，环比上涨40.5%，主要是疫情稳定后市场积压需求有所释放；浦口排在第二位，成交量853套；鼓楼成交766套，仍位列第三。环比来看，江宁、建邺、栖霞、秦淮4区成交量有所上涨。

　　房价方面，鼓楼排名首位，4月均价41314元/㎡，建邺紧随其后，均价也在4.1万+；秦淮、玄武排名三四位，成交价都在3.5-3.6万/㎡。

　　2022年3-4月南京各区二手住宅成交量价情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡　　

　　3、挂牌量价齐降  业主预期回落

　　据我爱我家南京研究院统计，4月南京二手房新增挂牌量8487套，环比3月下滑9.8%；新增挂牌均价为34116元/㎡，环比也微降0.7%。从挂牌走势来看，因市场持续遇冷，业主心理预期也有所回落，报价较之前连续2个月下调。

　　2021-2022年南京二手住宅挂牌量价情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

　　02  4月南京二手房市场交易结构

　　1、房客比1.31  持续供大于求

　　据我爱我家南京研究院统计，4月南京二手房房客比为1.31，环比3月增加0.02，市场仍呈现供大于求的情况；但从走势来看，近3个月房客比均保持在1.3左右，供求关系较去年下半年有所缓和。

　　2021-2022年南京二手住宅房客源比走势

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　2、客户成交周期连续4个月保持稳定

　　4月，南京二手房客户平均成交周期为52天，环比小幅减少1天；客源平均成交周期171.9天，环比增加8.8天；从成交走势来看，客户成交周期连续4个月保持稳定，房源成交逐月有小幅波动。

　　2021-2022年南京二手住宅成交周期走势

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：天

　　3、4月议价空间环比扩大0.4%

　　据我爱我家南京研究院统计，4月南京二手房最新议价空间为5.5%，环比3月增加0.38%；主要还是因整体二手房市场相对低迷，市场以价换量居多，业主让价空间进一步扩大。

　　2021-2022年南京二手住宅议价空间情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　03　4月南京二手房置业需求

　　1、刚需仍是主流  低总价段占比超7成

　　从成交总价段看，目前二手房市场刚需比重较高，其中100-200万成交占比最高，达43.2%；其次是200-300万价格段，占比为24.1%；300万以内累计占比达73%，环比小幅增加4.1%。

　　2022年3-4月南京二手住宅成交总价段占比情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　2、小户型最适配  90平以内占比69%

　　目前，南京二手房需求面积段相对稳定，主要是2居、3居小户型，其中60-90平成交占比42.7%，60平以内占比26.3%，累计占比达69%；从户型选择来看，目前市场大户型需求相对较少。

　　2022年3-4月南京二手住宅成交面积段占比情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　3、利率不断下调  商贷占比增加

　　4月，南京信贷政策进一步放宽，首套房利率最低降至5%，放款速度也明显加快。从成交情况来看，购房者选择商贷付款的占比也增加了3.1%，组合贷款占比29.2%，环比也小幅上涨。

　　2022年3-4月南京二手住宅成交付款方式占比情况

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　04　4月南京二手房热门商圈和小区

　　数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

　　我爱我家南京研究院简析

　　5月，各地楼市调控政策预计将保持宽松基调，将继续贯彻落实因城施策，更多宽松政策“组合拳”或将出现。随着信贷环境和调控政策的进一步改善，购房者置业信心有望逐渐企稳，合理刚需和改善置业需求将得到释放，市场交易量短期内仍将以稳为主。

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