市场年报｜2021年南京二手房成交10.98万套，全年均价突破3.5万

　　2021年，中央及地方调控政策频发，围绕“限购、限售、限贷”等方面不断完善升级，多个热点城市建立了二手房成交参考价格机制，对市场降温效果明显。房地产贷款集中度管理新规正式实施，同时各大城市也严查首付资金来源，谨防经营贷等资金违规流入房地产市场，二季度以来信贷环境逐渐收紧。

　　在市场快速降温的形势下，9月末以来，政策“维稳”信号频繁释放，信贷环境边际改善，部分城市在公积金贷款、购房补贴、二手房交易税率等方面进行微调预调，短期政策底已现，向好预期逐步增强。

　　一、2021年南京二手住宅市场概况

　　1、市场“先热后冷”  全年成交10.98万套

　　2021年南京全年二手房成交量109766套（不含高淳、溧水），同比2020年下滑5.1%。从成交走势来看，楼市经历了“先热后冷”，上半年市场延续了2020年的火热，成交量达66259套，但自4月底金融调控不断收紧，加上市场整治力度加大，及各重点城市调控辐射影响，南京二手房交易量开始逐步下滑，下半年仅成交43507套，环比明显下滑。

　　2、成交价突破3.5万  增速放缓

　　据南京我爱我家研究院统计，2021年南京二手房成交价达35246元/㎡，同比上涨2.9%，再创年度新高，但房价增速明显放缓。从逐月成交来看，主要是上半年的高价拉动了全年房价的增长，一方面是教育置业热度较高，另一方面是改善需求释放；而随着调控收紧，南京二手房成交价也有明显回落，2021年年末基本稳定在3.2万/㎡上下。

　　3、江宁仍排第一  浦口、栖霞同比上涨

　　从各区来看，2021年江宁二手房成交19719套，仍排名全市第一；浦口升至第二位，成交量达17177套；主要是因为江宁、浦口范围大，二手房房源较多，且以刚需为主，最能满足二手客群的置业需求。鼓楼成交量14785套，排名第三位。同比来看，仅浦口、栖霞2个区成交量同比上涨，六合、建邺、鼓楼降幅明显。

　　价格方面，鼓楼全年二手房成交均价突破5万大关，单价仍是全市最高，主要是因教育置业影响；建邺区排在第二位，成交价达44088元/㎡；玄武排在第三位，成交价也达4.1万+。同比来看，玄武、雨花、建邺房价增幅相对较大。

　　4、挂牌量保持稳定  价格上涨2.6%

　　据南京我爱我家研究院统计，2021年南京二手房新增挂牌量131413套，同比小幅下滑4.3%，整体仍较为稳定，市场端供应充足；新增房源挂牌均价34251元/㎡，同比仍上涨了2.6%，增速也有所减慢。从挂牌行情来看，因二手房市场整体降温，下半年新增挂牌量也有所减少，全年新增挂牌价走势相对稳定，业主挂牌后二次降价促进成交的情况增加。

　　二、2021年南京二手住宅供需结构

　　1、房客比1.26  市场供过于求

　　据南京我爱我家研究院统计，2021年南京二手房房客源比为1.26，同比增加0.18，整体二手市场呈供大于求的情况。从全年走势来看，一季度整体供求走势相对平稳，但自4月以来，市场开始出现逐月供应过剩的现象，主要是因调控收紧影响，二手房市场有所降温，客户量有明显下滑。

　　2、客户成交难度加大  房源成交周期缩短

　　2021年，南京二手房客户成交周期为38.6天，同比增加5.8天；房源成交周期151.5天，同比则缩短了11.7天。主要变化也是出现在下半年，因市场大环境影响，二手房急卖房源增加，业主让价空间变大，整体房源成交周期明显变短；而另一方面客户则观望情绪浓厚，选择变多，成交周期也有所拉长。

　　3、议价空间扩大0.6%  业主开始主动让价

　　据南京我爱我家研究院统计，2021年南京二手房议价空间为3.2%，同比2020年扩大了0.6%。自二手市场下行以来，业主也开始主动让价，客户在交易过程中谈判主动权明显增加，议价空间也逐步拉大。

　　三、2021年南京二手住宅置业需求

　　1、价格段100-300万累计占比62.9%

　　从成交总价段看，2021年南京二手成交总价段仍以100-300万为主，其中100-200万占比为32.5%，200-300万占比30.4%。同比来看，200万以内总价段占比减少1.5%，而500万以上高价段成交占比则增加1.4%，主要是上半年市场学区、改善需求得到释放；自下半年以来，300万以内价格段成交占比已逐步增加。

　　2、小户型备受青睐  90平以内占比68%

　　从成交面积段来看，90平以内成交占比仍遥遥领先，其中60-90平占比最高，达41.4%，60平以下占比为26.6%；同比来看，各面积段占比变动不大，60平以内成交减少1.1%，而60-140平各面积段占比均有小幅增加，其中90-120平占比增加0.8%。

　　3、商贷仍是主力  全款买房增加

　　2021年南京二手住宅付款方式因政策影响较大，其中商业贷款仍是主流，占比达41.2%，同比下滑0.5%，组合贷款占比26.7%，同比也下滑3.4%；而全款买房占比达25.1%，同比提升4.1%。主要是由于金融调控影响，商业贷款不断收紧，涉及商业贷款的占比均有下滑，也导致了全款买房占比有所增加。

　　附、2021年南京热门小区及商圈排行榜

　　1、2021年南京热门小区TOP10

　　2、2021年南京热门商圈TOP10

　　南京我爱我家研究院简析

　　展望2022年，政策方面，中央坚持“房住不炒”定位和“三稳”目标的政策主基调不变，但短期政策底已现，政策宽松预期加强。一是信贷环境改善预期继续增强，对于刚需和改善性合理住房需求的信贷支持将更加充分。二是因城施策继续强化，政策“双向”调节趋势不变，部分市场降温过快的城市或将适度放宽政策以稳定市场预期。另外，2022年需要重点关注房地产税试点的执行情况，落地预计短期内将对试点城市的房地产市场形成较为明显的冲击。

　　市场方面，虽然当前二手房市场仍呈下行趋势，但从近几年成交情况来看，南京已逐步进入存量房时代，特别是主城区，多个板块新房早已断供，二手房市场仍有一定需求空间。预计2022年全市二手成交量将在7-8万套左右，成交价“只涨不跌”态势将会改变，特别是在教育置业退潮后，房价同比整体将小幅回落；二手市场仍以刚需为绝对主力，低总价、小户型仍最能满足当前客户置业需求。

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