买房贷款之前,如何准备收入流水?

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最近有很多朋友咨询关于贷款之前如何准备流水的问题。其实这个问题,属于技术层面,虽然不是不大,但是如果不加以注意,最后可能会因为流水问题损失百万。所以小编整理了此篇文章,希望可以帮到大家!

提纲

➀银行流水单介绍

➁银行认可的流水类型

➂如何识别假流水

➃如何养流水

➄如何互做流水

➅流水不足的解决办法 

01银行流水单介绍

银行流水根据账户性质不同分为个人流水和对公流水。此文涉及到的流水通指个人流水。完整的流水单应包括:姓名,卡号,交易账号,交易时间,摘要,交易金额,余额,交易机构等。流水单须加盖银行公章或电子章。不同银行的流水单格式或名称会有所差异。以下以建设银行的流水单为例做介绍。 

卡号:持卡人的账号

交易时间:进出账交易的时间,以日为单位

摘要代码:交易类型,可包含:代发工资,ATM取款,消费,银行存入,汇款,结息等。若对方汇款时有特别备注,则摘要代码显示备注名称,如租金,工资,奖金等。

交易金额:此笔交易的额度,一般代发工资有零有整。

账户余额:卡内余额。

对方账号:各银行操作不同,建设银行不显示对方账号。

对方账号名称:建设银行不显示。

借贷:其中“贷”表示转入;“借”表示转出。

账户名称:持卡人姓名。

证件号码:身份证号码。

02银行认可的流水类型

按揭贷款/消费贷款/抵押贷款中,银行会重点审核借款人的还款能力,以确保其足有的收入能够归还银行贷款,降低银行坏账率风险。个人的还款能力则重点体现在日常的银行卡交易中。

如上部分描述,流水单里交易类型名目繁多,哪些收入才是银行重点关注和认可的有效流水呢? 一般银行通过工资流水,转账流水,除此之外,银行也可能会通过个人工资税单,公积金等来进行收入认定。

1.工资流水

这是工薪阶层最常见的收入方式,工资流水是属于银行完全认可的个人收入证明,它是扣除了社保、公积金后的收入,体现了本人工作的稳定性和保障性。

银行认定你的收入主要通过工资,奖金,绩效,劳务费等条目。需要注意的是,银行看重的是持续稳定的收入,而忌讳时有时无或忽高忽低的收入。

另外,如有报销等收入,银行大多不会认定。考虑到银行流水通常为借款人的税后收入,一般情况下,银行流水金额达到单位出具的收入证明中金额的80%即可。部分银行也认定你的税前收入,此时相当于多出来了一部分收入

2.转账流水

通过柜台、网络或网银转账的交易记录,如果有固定时间,固定金额的转入,则属于银行认可部分。 

3.税单认定

正规单位会如实缴纳员工的税收,故个人税单是借款人真实收入最有力的“证据”。通过每个月交税金额,银行可轻易反推算出借款人的月收入。 

4.公积金认定

部分银行会通过月缴存的基本公积金*10来认定,当作你的月收入,此时不需要提供流水。部分银行通过月缴存的基本公积金*10+月缴存的补充公积金*5来认定。这条对部分流水不足,但基本公积金和补充公积金按照封顶来缴纳的人士很有帮助。 

5.自己开公司

一般情况下,银行需要你提供公司的基础材料,公司流水以及个人流水。按照以往惯例,信贷员将计算你的进账金额,大额同进同出的将不纳入进账计算。通过进账金额*公司所在行业的利润率,来计算月收入,且算法比较复杂,需要比正常上班更大金额的流水才能保证覆盖贷款额度。

03如何识别假流水

真流水是指通过银行柜台打印出来的流水单。相反,假流水是指通过淘宝,中介等渠道虚构出来的流水单。 

另外,经验丰富的信贷员和审批员从纸张、字体、墨迹、资金进卡日、结息、盖章、编号等细节发现假流水的破绽。他们若对流水单存在疑问,一般采用如下方案进行进一步证伪:

➀信贷员让客户当场打开网银,与提供的流水核对。

➁同客户一起去柜台再拉流水单。

➂审批员会悄悄往提供的流水单的银行卡里打一分钱,然后要求客户再提供某个日期内的流水,确认转入的一分钱是否在账户中显示。

我们自己买房要对贷款这件事,多一些敬畏感,尤其是尝过甜头的朋友,认为贷上千万也和儿戏似的,这种心态不可取。很多人因为可以临时包装流水,就把前期自己可以做、也应该做的步骤给省略了,造成不可弥补的损失和麻烦。因此,我们旗帜鲜明地反对包装流水,尽量能够在贷款准备期自行解决收入流水问题。

04如何养流水? 

虽然有些银行也跟随着现实情况,放宽了借款人流水的要求,但是大多数银行还是遵从于监管层的规定,要求负债的两倍。监管层的规定在房价没那么高时有其道理,可是“衣食住行”中的“住”在家庭消费的比重早已占据大头,房价的上限远远看不到头,还有人喊出“单价30万”的预期,贷款额自然水涨船高;而其他三个即使加上教育、医疗,其消费额在普通情况下,其涨幅有其上限。这就形成了工薪阶层的房产贷款需求涨幅与真实收入涨幅的错配,越来越多的家庭根本达不到两倍负债以上的流水。

流水单包含什么?

流水单=姓名+卡号+交易账号+交易时间+摘要+交易金额+余额+交易机构

1.交易时间:每个月的进账日期要固定,避开节假日。出账时间不用刻意等很久,再一次性大额转出,可用多笔小额取款、刷卡、转账穿插其中。

2.摘要:代发工资、奖金、转账、零售汇入、其他款项等等皆可,报销、劳务费等等尽量避免。

3.交易金额:工资需有零头,奖金零整皆可。可用一张他人的实际工资流水单,对照着转账。

4.余额:工薪族不用留太多余额,没什么作用。企业主余额留存多可计息,推算收入。

5.交易机构:如果是通过机构转账,比如人才公司、商贸公司、企业管理公司等等,通过他们指定的银行卡代发,在流水上一般会看到机构的名称,那么贷款时的单位名称也要匹配(除了人才公司可以说明是第三方代理机构);如果是金融类公司代发,则务必小心。如果是个人转账,则尽量不在流水中体现交易对手名称。

什么样的人群需要做流水?

在实际操作中,发现自由职业者,单位性质一般的上班族,小微企业主,灰色收入多的,发放现金的人士是最需要自行做一份流水的,有备无患。

什么银行卡比较好?

目前实际操作中,中信银行卡是符合100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。招行流水版本众多,备注有时不一致,交易对手信息也会看到,可要求其不打出交易对手信息。根据网友实验,交通银行卡在发生支付宝转账进卡时,会体现“企业网银“+”其他款项“,经银行核实,也可以认可使用。其他途径,请自行实验,再进行反馈。

怎么转账?

要点:尽量网银或手机银行转账,切记写好备注,让表面没亲属关系的人转给你,尽量同城卡,跨行没关系,工作时间内转账,固定日期,避开节假日,若A银行卡是工资卡,则换B银行卡做备用流水,比较合理。

多少金额比较合理?

根据单位性质、工作年限、贷款需求等确定。单位性质中,体制内的人士已被公认为数字不能开太高,银行类金融企业的金额也有较透明的标准,五百强企业则可以相对开较高金额,工作年限数十年后开到年薪百万也正常。


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