楼市需求新动向，二次置业需求升了10%

今年以来，杭州二手房市场的火热程度令人出乎意料，原以为疫情之下的市场会持续低迷一段时间，没想到市场回暖的速度，远超过了多数人的预期。而在整体市场回暖的背景下，我们也可以看到市场成交结构中的一些微妙变化，一些有着刚性改善需求的换房业主，开始逐渐成为近期成交的主力。

一、首次置业下降，二次置业需求成新的增长点

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

从2019年1月-2020年7月首次置业及二次置业客户比例变化图可看出，首次置业需求曲线呈现明显的逐月回落的迹象，反之二次置业需求开始呈现向上的曲线。一直以来，包括现在，首次置业者虽然一直牢牢占据市场的主角，但今年以来二次置业改善型需求正在大跨步的逐渐成为市场新势力。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，首套置业客户比例从去年的73.6%已经降至今年的63.8%，下降了9.9%，而二次置业客户成交比例从去年的26.4%已经升至36.2%，这也说明杭州改善性住房需求正在进一步释放。

值得注意的是，改善型需求的提升不仅体现在成交量上，从购房面积和购房总价的变化上也能一窥端倪。首先购房面积上，根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，今年以来杭州二手置业的面积在逐渐趋大，其中置业面积在60方以下的房源占比从2019年（1-7月）的26.77%降至今年的21.69%，同比下降了5.08%，而置业面积120方以上的房源占比从2019年的16.74%上升至今年的18.67%，上升了1.93%。

购房总价上，总价200万元以下的房源占比今年下降了9.01%，而总价300万元以上的房源占比从2019年的28.42%上升至34.52%，其中总价在500万元以上的二手房房源成交占比上升了2.72%。购房面积及购房总价的上升，也意味着改善型需住房需求成交活跃度在不断提升。

二、在二次置业人群中，改善需求最突出

对于市场成交变化，感受最直观的莫过于在一线销售人员。根据杭州我爱我家一线多家门店了解到，目前虽然来买房的仍以刚需自住的居多，但今年以来，能明显感觉到想改善置换的客户也多了起来。有别于首次置业群体，二次置业需求多是对自身居住品质改善需求的升级，现在的再度置业很有可能是终极置业，所以二次置业客户在房源选择上，无论是房源的品质、地段、配套等关键性要素的要求也更为严苛。

就目前的二次置业客群而言，对房源的需求虽呈现多样化，但其购置业目的、置业面积、总价，甚至地段范围已经被框选，因此较之首次置业者，二次置业者也更趋于理性。目前来看，二次置业需求主要基于以下几个目的：

1、追求居住品质的升级置业。近年来，随着人们生活水平的提高，不少人希望改善居住条件、提高居住品质，但改善换房的成本一般较高，因此“卖旧买新”和“买小换大”成为了多数购房者置换方式，同时这也是今年以来改善型房源成交上升的一个重要原因。

2、为了教育需求二次置业。除了改善置业外，学区周边的二手房也是二次置业的成交主力。在二套置业客户中，基于孩子未来读书需求的考虑，购置学区房已经成为家长们的迫切需求，甚至已经超越改善，需求刚性凸显。尤是每年的3、4月份，在购房行为当中，学区房的成交量和需求量都呈直线上升趋势。

3、退休养老置业。近几年，虽说购房群体的确已经呈现出逐步年轻化的特征，但不代表老年人没有了置业需求。在二次置业需求中，年龄在50岁以上的老年人也占据一定比例，这部分购房需求呈现的明显特征是，随着退休年龄的到来，不少老年人会考虑养老需求而置业，或者是子女考虑老人出行方便而换房，这也使得老年人二次置业的需求保持上升的趋势。

三、30-40岁二次置业正当时，客群比例达20%

数据来源：杭州我爱我家市场研究院

从我爱我家置业客群结构看，30-40岁年龄段的“夹心层”是二次置业的主力人群，占购房总体的21%左右。其中30-35岁年龄段和35-40岁年龄段客户成交比例不相上下，均占到30%左右。具体来看，该年龄段客群事业、家庭相对稳定，在经济上有一定储蓄，且家庭结构中大多都有老人小孩，二次置业主要目的是“以小换大”改善居住环境，兼顾子女和老人的住房需求。

虽然较于首次置业，二次置业客群一般有稳定的收入和存款，且有购房经验，但对于住房面积、品质及多要素的考量也使得他们所要付出的购房成本更高，所以二次置业多以“卖一买一”的方式来腾出购房名额或筹措资金进行置换。

此外，二次置业对于住房面积的相应提升也决定了其选择商业按揭贷款支付方式的较高比例。根据我爱我家数据统计显示，今年二次置业客群中，选择商业贷款的比例占到64%左右，同比下降1.46%，选择一次性支付方式的客户占到28%，同比上升了2.3%。

总体来看，二次置业需求成交量的上升，其实反映出的深层次问题，则是在于当下新房上车难度越来越大的情况下，庞大的置换需求不得不涌向二手房市场，而在二次置业需求增加的同时，他们释放出来的房源又满足了另一批购房需求，因此整个二手房市场在循环中变得更加活跃。

来源：爱家房产研究