2020年第三季度杭州市房地产市场分析报告

（政策、土地、新房）

2020年第三季度已然过去，回顾7-9月间，杭州楼市成交非常活跃，尽管7月、9月杭州接连出台需求约束型的调控政策，但无论是新房还是二手房市场，总体的成交活跃度均相对较高，新盘开盘及去化可以说十分乐观。从目前的行情热度来说，第四季度大体上仍将延续上述交易势头，市场整体将保持稳中带暖的气氛。

一、2020年第三季度楼市热点政策

1、杭州出台调控新政，人才购房调控加码

7月2日，杭州出台《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，明确：1、在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。2、户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，除需符合原有要求外，还需满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求。3、均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。4、一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。

2、“730”中央政治局会议重申“房住不炒”

“730”中央政治局会议重申，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。

3、3部委召开座谈会，制定重点房地产企业资金监测和融资管理规则

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

4、9月4日杭州出台房地产调控新政，进一步平稳市场、遏制投机需求

  9月4日，市住保房管局出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》将从加强土地市场调控、加强住房贷款审慎管理、统一契税征收政策、完善住房限购政策、调整无房家庭认定标准、加强热点商品住房项目销售管理等六个方面进一步调控杭州楼市。

二、土地市场分析

1、2020年第三季度，杭州市成交国有建设用地29宗，出让土地总面积78.3万平方米，土地出让金约326.7亿元（不计加油站等用地）。

2020年第三季度，杭州市成交国有建设用地（住宅及商业用地）29宗，出让土地总面积78.3万平方米，规划总建筑面积197.6万平方米，土地出让金326.7亿元。其中，19宗土地为涉及宅用地，10宗商业用地。土地出让情况详见表1。（注：涉宅用地包括纯宅地与商住用地）

表1  2020年第三季度全市土地出让情况汇总

数据来源：浙江省土地使用权网上交易中心

2、2020年第三季度，杭州市涉宅用地平均楼面价20922元/平米，其中9月涉宅用地建筑面积供应53.4万方。

2020年第三季度，杭州市涉宅用地出让面积快速下降，涉宅用地建筑面积环比第二季度下滑约72%。汇总2020年第三季度，杭州涉宅用地平均楼面价20922元/平米，算术溢价率22.36%。

数据来源：浙江省土地使用权网上交易中心

3、2020年第三季度，杭州市出让涉宅用地算术溢价率22.36%。

2020年第三季度，从房地产开发融资宽松程度来看，大体呈现为延续了第二季度“逐步小幅收紧”的态势，8月20日三部委的“三条红线”新政更是进一步在最高层面上有所收紧。但回到杭州楼市的基本面来看，市场“低库存、高去化速率”状态依旧保持，开发商补仓意愿依旧较强。预计随着银行信贷资源临近年底的萎缩，在10月以后会一定程度影响开发商的扩张力度和激进程度，而融资面的宽松与否一定程度上影响了不同月份之间土地溢价率的波动情况，溢价率或将小幅走低。

数据来源：浙江省土地使用权网上交易中心、杭州我爱我家市场研究院

三、新建商品住宅市场分析

 1、2020年第三季度杭州全市新建商品住宅供应井喷，新增供应达44945套。供需套数来看，2020年第三季度，杭州市区新建商品住宅（不含保障房）（包括主城区、萧山区、余杭区、临安区、富阳区，不含其他周边县市）供应44945套，同比2019年同期增长52%，供应增速较快，尤其表现在9月份；成交33500套，同比2019年同期上升31%，成交量的升幅主要得益于供应同期的增长。

9月成交量相对供应量来说偏低，应是9月已成交的新房尚未网签之故。

数据来源：RDAS数据库

2020年第三季度，杭州市新建商品住宅供应相对较快，已经明显超过2018、2019年同期水平，尤其9月供应量可谓井喷。

究其原因，一方面整体市场需求较为旺盛，买盘力度较大；另一方面则是，7、8两月供应偏低，尤其是杭州主要置业区（主城区和萧山、余杭区），大量楼盘，尤其是红盘、热盘于9月集中放量供应。多盘分流、锁盘摇号等政策干预下，引导市场需求平稳、理性释放。

2、分城区新建商品住宅（不含保障房）余杭区继续拔得头筹。

分城区来看，2020年第三季度，杭十区中，新建商品住宅萧山区新增供应最多，达12769套，成交7462套;余杭区次之，新增供应10878套，成交8904套；主城区新增供应7598套，成交5738套。

数据来源：RDAS数据库 

分城区供销比来看，2020年第三季度，主城区新增供应面积为89.6万方，去化73.5万方，供销比1.22；余杭区新增供应面积为120.4万平方米，去化105.5万方，供销比1.14；萧山区新增供应140.1万方，去化85.2万方，供销比1.64。全市新建商品住宅市场供需矛盾仅“微型”缓解，总体供需关系依旧较为严峻。

数据来源：RDAS数据库

2、新建商品住宅（不含保障房）面积段分布中，90-120成交占比最高。

从成交面积段分布来看，2020年第三季度杭州新建商品住宅成交中，90方以下占比为20%，90-120方成交占比最高，达到48%，120-140方成交占比为20%，可见新建商品住宅市场成交越发呈现改善型趋势。

数据来源：RDAS数据库

4、新建商品住宅（不含保障房）成交中总价段160-240万占比最大，达36%。

从成交总价段分布来看，2020年第三季度杭州新建商品住宅成交中，总价段160-240万占比最大，达36%；240-320万占比20%；320-400万占比为10%；400-500万成交占比为8%；500-600万与600-800万成交总价段占比相近，分别为5%、4%。相比2019年，总价有所提高。

数据来源：RDAS数据库

5、商业及酒店式公寓依旧呈现供大于求，但供需结构有恢复平衡迹象，供销比降至1.13。

2020年第三季度，杭州商业及酒店式公寓新增供应10733套，去化9457套，供销比明显回落至1.13，去化相对偏乐观。分城区来看，2020年第三季度，杭十区商业及酒店式公寓中，萧山区新增供应最多，达3749套，成交1235套;之江区次之，新增供应2229套，成交798套；余杭区新增供应1962套，成交1874套，其中上城区、滨江区无酒店式公寓供应。

数据来源：RDAS数据库

近十年来，作为房产类型的酒店式公寓在杭州一度属于供应水平较高的品种，新增供应较大、去化和二手流通性相对一般，依旧是该房产类型的主要特点。2020年以来，去化能力似开始逐步走强，少数城区开始出现供小于求，如此类状况不断延续，则预期未来商业及酒店式公寓的库存将可能开始出现回落。

6、 2020年第三季度摇号热门楼盘前二十

2020年第三季度，杭州新建商品住宅市场相对热度依旧较高，单次开盘登记家庭超过5000户的楼盘有4个。相对热门楼盘主要分布在未来科技城、奥体、临平新城、良渚等相对居住需求旺盛、存在一定价格倒挂且总价相对刚需的板块。

按照登记家庭数量排序形成2020年第三季度摇号热门前二十大楼盘如下：

来源：爱家房产研究