一、2020年度楼市热点政策
公历2020年即将过去,回顾这一年来,尽管受新冠疫情等因素影响,国内宏观经济下行压力持续增加,在宽松的货币政策下,全面复工复产以后,楼市恢复强劲,置业需求旺盛,因此政策面从上到下调控楼市的意愿持续较强。
2020全年,决策层延续了2018、2019年对楼市的态度,依旧表态严厉,多次、多场合、多部委频繁强调“房住不炒”。
1、调控类政策:紧调控的大局,继续维持全年,杭州两次出手调控,进一步稳定市场
具体调控精神落实到杭州,7月、9月,两个月内连续出台调控政策:
7月2日,杭州出台《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》,明确:
1、在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房,自房屋网签之日起,5年内不得上市交易。
2、户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭,除需符合原有要求外,还需满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求。
3、均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。
4、一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。
9月4日,杭州再次出手调控,发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,进一步平稳市场、遏制投机需求:
1、加强土地市场调控。加大住宅用地供应力度,优化供应结构,继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式。
2、加强住房贷款审慎管理。严格实施差别化住房信贷政策,强化借款人资格审查。严格执行收入认定标准和月供收入比要求,准确核定借款人真实收入。严格审查购房首付资金来源,严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。
3、进一步统一税收政策。本市范围内购买新建商品住房,在办理房屋不动产证时方可缴纳契税。
4、完善住房限购政策。以父母投靠成年子女方式落户本市的,须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。
5、调整无房家庭认定标准。30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人和离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人,可认定为无房家庭。
6、加强热点商品住房项目销售管理。对热点商品住房项目,房地产开发企业应按照优先满足无房家庭购房需求的原则制定销售方案,加大无房家庭房源倾斜比例;房源倾斜比例达到80%的商品住房项目,无房家庭以优先购买方式取得的住房,自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。
2、金融类政策:“三道红线”出台、5年期LPR年内下调两次
与楼市调控关联紧密的“5年期”LPR,2020年内一共下调两次:2020年2月由4.8%下调至4.75%,2020年4月由4.75%下调至4.65%。
资料来源:中国人民银行
8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,业内简称“三道红线”。“三道红线”是说,房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。
近年来,受“后去库存时代”全国房地产开发库存,特别是一二线城市的房地产库存(视为开发商总土储规模亦可)处于低位之故,开发商在拿地上表现较为激进。监管部门出于风险防控的考虑,有必要对重点房企进行债务约束。
3、城市规划与建设类政策:“云城”高规格“出世”、杭州机场新一轮总规发布
8月4日,杭州云城建设管理指挥部正式挂牌。
10月16日,杭州云城概念规划正式发布,并向全球发出云城城市设计征集令。
云城,东起绕城高速,西抵南苕溪(西险大塘),南至余杭塘河,北达杭长高速。这座规划面积约58平方公里,规划居住面积约1500万平方米,预计可满足40万人口的职住需求。
11月12日,杭州机场新一轮总体规划获国家民航局批复。
根据最新总体规划,浙江今后将拥有杭州机场、宁波机场、温州机场三座以机场为中心的“空公铁”综合交通枢纽。
杭州机场从无轨道到引入3条轨道线,并将高铁引入航站楼地下,将于2022年亚运会举办前建成全国换乘最便捷的(各种交通方式换乘时间可控制在5分钟内)大型综合交通枢纽。
4、预期来看,2021年楼市政策面放开或继续适度放开的概率极低,“限购、限贷、限价”必将延续,且有进一步加码的可能
从全国宏观楼市政策面风向来看,2021年房地产调控要求并不会发生明显改变,“房住不炒”的提法必将继续保持。
从当前杭州楼市基本面和供需情况来看,“限”字头的各项政策将继续保持力度,至少在2021年内不会退出,且存在进一步调控加码的可能。
二、土地市场分析
1、2020年全年,杭州市成交土地169宗,出让土地总面积660.2万平方米,土地出让金约2226亿元(不计加油站等用地)。
2020年全年,杭州市成交土地(商业及住宅用地)169宗,出让土地总面积660.2万平方米,规划总建筑面积1608.2万平方米,土地出让金2226亿元。其中,102宗土地为涉及宅用地,67宗商业用地。土地出让情况详见表1。(注:涉宅用地包括纯宅地与商住用地)
表1 2020年1-12月全市土地出让情况
浙江省土地使用权网上交易中心
2、2020年全年,杭州市区涉宅用地出让规划建筑面积1132万方,总量与2019年大体持平。
2020年,杭州市区涉宅用地成功出让规划建筑面积1132万方,环比2019年下降5.0%,与2019年初官方公开的,未来三年年均增加住宅供地18%高度吻合。历史地看,近十年来,2020年宅地供应量仅次于2013年与2019年。
但从当前杭州新建商品住宅存量处于历史低位,目前的涉宅用地的供应量并不能充分缓解当前楼市供不应求的火热局面,库存反弹依旧较为温和,仅从楼市供需关系来看,宅地供应似仍存在一定的增长空间。
数据来源:浙江省土地使用权网上交易中心
3、2020年全年,杭州市涉宅用地平均楼面价17445元/平米,算术溢价率23.3%。
2020年,杭州市涉宅用地出让集中在1-6月,7月后出让量迅速收窄,10月的出让量反弹仅是因为部分亚运地块的名义出让才拉高了建面值,12月则直接是“零供应”。整体2020年杭州涉宅用地平均楼面价17445元/平米,算术溢价率23.3%。
数据来源:浙江省土地使用权网上交易中心
2020年,从房地产开发融资端与杭州土地出让节奏的相关性来看,大体呈现着某种一致性:2020年杭州的土地出让集中在上半年,为应对新冠疫情,上半年货币政策极度宽松,5月下旬货币政策风向发生突转。8月下旬,央行出台“三道红线”政策,对房地产开发企业负债率要求进行行政约束,同步地,此时杭州土地出让已经全面收窄。
宏观来看,杭州新建商品住宅库存仍处于历史低位,且去化顺利,因此全年开发商补仓意愿较强,且该强烈的补仓意愿将顺延至2021年。
数据来源:杭州我爱我家市场研究院
4、2019年,杭州市出让涉宅用地规划建筑面积分布继续呈现“余杭区-萧山区-主城区”“三分天下”。
2020年,从杭州市出让涉宅用地规划建筑面积分布来看,延续了近年来“余杭区-萧山区-主城区”“三分天下”之势,萧山区出让占比相对最高,达41.0%;余杭区和主城区分别为21.6%、37.4%。环比2019年,余杭区占比回落明显,萧山区供应上升显著。
数据来源:杭州我爱我家市场研究院
5、2020年,杭州市出让商业用地规模大体与2019年相当。
2020年,从杭州市出让商业用地规划建筑面积分布来看,延续了2019年的供地规模,为476万方。历史地看,商业用地的新增供应已经走出低谷。总体来看,当前商业地产库存较住宅依旧严峻,据杭州住保房管局数据,当前全市商业地产可售套数大约为8万套左右。
数据来源:浙江省土地使用权网上交易中心
6、预计2021年,杭州主要置业区涉宅用地实际可售规划住宅建筑面积仍在800-900万方左右
从近5年杭州主要置业区成功出让的涉宅用地供应量来看,规划总建筑面积和实际可售住宅规划建筑面积(不含公租房)均维持在一个相对稳定的层面上,后者大体维持在800万方左右。据此推理,2021年,杭州主要置业区涉宅用地供应大概率将延续以上局面。
从杭州房地产市场整体来看,当前总供应量存在着明显供不应求的情况,但在近年来一贯的土地出让节奏下,供需关系全面改善仍尚待时日。
数据来源:杭州我爱我家市场研究院
三、新建商品住宅市场分析
1、2020年杭州市区新建商品房(住宅及商业)成交151572套,同比上涨11%,为近3年成交量最高之年。
成交套数来看,2020年全年,杭州市区新建商品房(住宅及商业)(市本级主城区及萧山区、余杭区、临安区、富阳区,不含其他周边县市)成交151572套,同比上涨11%,成交量为近3年之最。
数据来源:第三方数据库
2、市区新建商品住宅(不含保障房)供需关系依旧较为紧张,全年新建商品住宅供应144940套,去化117232套,理论现房库存增长27708套。
供需套数来看,2020年全年,杭州市区新建商品住宅(不含保障房)(含萧山区、余杭区,不含临安及其他周边县市)供应144940套,同比2019年增长30.4%,供应增速较快;成交117232套,同比2019年上升12.8%,成交同步上升。
数据来源:第三方数据库
2020年全年,杭州市新建商品住宅供应如预期出现较为明显的增长。整体供应依旧呈现为“前高后低”,上半年供应量约为全年的1/3,下半年9月起供应开始出现井喷,12月供应量为今年最高。
究其原因,一方面上半年受新冠疫情影响,推盘受到一定阻滞;另一方面,下半年是常规的推盘季,因此在年底呈现相对急速推盘的节奏。
3、分城区新建商品住宅(不含保障房)余杭区、萧山区供需并列前茅。
分城区来看,2020年,新建商品住宅余杭区新增供应最多,达35906套,成交31400套;萧山区次之,新增供应35902套,成交26381套;主城区新增供应30210套,成交22072套。
数据来源:第三方数据库
从成交结构来看,外围城区已经成了几乎绝对主力,萧山区、余杭区,乃至于临安区、富阳区,皆呈现供需两旺的局面,成交外扩极为明显。
4、新建商品住宅(不含保障房)面积段分布中,90-120成交占比上升明显,且占比最大。
从成交面积段分布来看,2020年杭州新建商品住宅成交中,90方以下占比为19.5%,90-120方成交占比最高,达到44.7%,120-140方成交占比为21.7%。
数据来源:第三方数据库
与2019年相比,90方以下占比缩水,90-120面积段占比上升明显,或受“偷面积”约束所致,但整体杭州新建商品住宅市场成交越发呈现改善型趋势是相对较为明显的。
5、新建商品住宅(不含保障房)成交中总价段160-240万占比最大,达33.6%。
从成交总价段分布来看,2020年杭州新建商品住宅成交中,总价段160-240万占比最大,达33.6%;240-320万占比18.4%;320-400万占比为11.6%;400-500万成交占比为9.5%;500-600万与600-800万成交总价段占比相近,分别为5.4%、5.2%;800万以上占比4.7%。
数据来源:第三方数据库
与2019年相比,2020年杭州新建商品住宅成交总价段变化并不明显,但400万以上中高端物业的成交占比上升明显,高总价商品住宅需求上升明显。
6、商办及酒店式公寓总体供求平衡,供销比为1.04。
2020年,杭十区商办及酒店式公寓新增供应35836套,去化34340套,供销较2019年明显回落至1.04,总体供需基本平衡。
数据来源:第三方数据库
7、商办及酒店式公寓萧山供应最多,达8785套。
分城区来看,2020年,杭十区中,商办及酒店式公寓萧山区新增供应最多,达8785套,成交4518套;余杭区次之,新增供应6566套,成交6414套;西湖区新增供应5349套,成交4106套。
数据来源:第三方数据库
总体来看,作为房产类型的酒店式公寓在杭州仍处于供应水平较高的品种,新增供应较大、去化和二手流通性相对一般,依旧是该房产类型的主要特点。
8、从全市库存情况来看,2021年杭州主要置业区新建商品住宅库存依旧处于低位,宏观房价隐形上涨动力依旧存在
从杭州新建商品住宅库存数据波动来看,2020年狭义存量似有所反弹。但是,一方面,库存反弹并不明显,反弹规模仅百万方左右;另一方面或是存在一定的“伪反弹”,部分楼盘已售出却未网签,拉高了名义狭义存量之故。因此,广义存量继续下滑,更能准确说明实际市场总库存呈下降的趋势。
2017年第四季度以来,杭州楼市的基本面其实并未发生明显变化,尽管名义上楼市整体似乎已经进入一个库存修复阶段,但库存修复速率极慢。因此,全市房价隐形上涨动力仍在。
数据来源:杭州我爱我家市场研究院
(注意:因缺乏起始值等数据,全市存量计算仅为估算,仅保证曲线走势大体准确,无法保证数据绝对值精准。)
9、预期来看,新房去化水平、二手房成交量至少在2021年上半年仍保持高位运行,2021年下半年或出现小幅回落
从当前宏观经济复苏水平来看,尽管复苏速率较快,但整体仍维持在低位,因此,货币资本“脱实向虚”的节奏将至少维持至2021年上半年。如2021年实体经济复苏强劲,则货币资本会加速回流实体经济,一定程度上会提前削弱楼市的置业需求。
总体来看,在新建商品住宅“限价”等利好之下,预计2021年杭州楼市成交水平将继续保持稳健之态,暂时不存在“大起大落”的可能性。
来源:爱家房产研究
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