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买房贷款选基准利率还是LPR?哪个更划算?

根据央行规定,3月1日起至8月31日前实行房贷利率换锚,已办理商业贷款的购房者(公积金贷款无影响),有两种选择:以银行重新签订合同,按LPR利率执行,或不重新签订合同,按固定利率执行。而此次房贷利率LPR转换,每人只有一次选择权,转换之后就不能改变了。那么房贷选择基准利率还是LPR呢?哪个比较划算呢?


一、LPR转换怎么计算?

基准利率是指央行发布的存款基准利率,是央行说了算而非市场说了算,不能充分发挥市场对经济的调节作用。而LPR,全称为“贷款市场报价利率”,是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价,形成的贷款市场报价利率,每月20日(遇节假日顺延)对外公布一次。

央行公告显示,原合同约定的利率定价方式可转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

具体而言,基准利率和LPR两种方式的计算方式如下:

固定贷款利率=基准利率(固定4.9%)+(1+浮动)(固定)

贷款利率=LPR最新报价(浮动)+加点数值(固定)

LPR=MLF利率(浮动)+加点幅度(可为负,浮动)

举例来说,A当初购买的首套房,商业贷款基准利率九折,那么,按照基准利率计算就是“基准利率×90%”,在基准利率4.9%的基础上打九折,也就是4.41%。如果A选择转换为LPR,其房贷利率计算方式就变为“LPR+加点(可为负值)”。其中,“加点”数值是他现在房贷利率(4.41%)与2019年12月LPR(4.8%)的差值,也就是说A新的房贷利率计算方式就是“LPR-0.39%”。虽然LPR会变动,但“加点”数值在A还完房贷之前都是不变的。

另外,需要注意的是,虽然LPR每月浮动,但房贷重定价周期最短为1年。也就是说,房贷利率最短1年变动一次,如果觉得变动太频繁,也可选择3年或5年一变动。


二、哪种方式更划算?

选择固定的基准利率还是LPR,需要根据实际情况和自身承受风险能力具体分析。

目前来看,LPR自去年推出以来,走势是不断降低的,随着中国LPR利率的市场化越来越深入,长期看中国市场的房贷利率必定是越来越接近国际市场水平,因此从长远来看LPR是稳定或略有下降,不太可能出现大幅涨跌。有专家认为,从历史经验来看,经济增速从高速发展向中低速切换,为了保障经济活力,需要较为宽裕的市场流动性,中长期看利率走低的概率比较大。不过,也有人认为,LPR的长期走势存在不确定性,一旦经济进入加息周期,不排除LPR可能会走高,进而加重房贷借款人的还贷负担。

有分析人士表示,鉴于目前大部分购房者的房贷利率都是相对基准利率上浮的,建议对于剩余还款期限不长,或者对利率变化不敏感的购房者,可以选择参考LPR定价,以享受中短期LPR下行带来的月供减少的红利;即使长时间维度内LPR出现了上行,增加的月供对于这些购房者的生活影响也不大。


由此可见,如果今后LPR报价下调,那么按LPR利率执行会更划算。反之,如果今后LPR报价上调,则按固定利率执行更划算。

 

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