房产知识

在美国购房需要什么条件?外国人在美国买卖房屋与本地人有什么不一样吗?

出于子女留学、全家移民或是房产投资等诸多考虑,越来越多的中国人在美国购买房产。

数据显示,2018年中国人购买美国房产金额304亿美元,连续六年占美国外资购房第一

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许多没有美国置业经历的人,经常会问:在美国购房需要什么条件?外国人在美国买卖房屋与本地人有什么不一样吗?

实际上,外国买家和美国买家在购房时差别不大。但是,外国买家应该了解美国的购房流程及美国房地产市场的例,而美国房产交易中的做法可能与买家本国的做法有很大不同。


No.1
外国人无购房资格限制

美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产的,在买房方面几乎没有任何的限制。任何外国人都可以在美国买房子,并且没有数量限制。

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No.2

外国买家禁止购买合作公寓

通常禁止外国人拥有合作公寓(Co-op)。要购买合作公寓,通常要求买家的收入来自美国及资产位于美国(至少大部分资产在美国)。

这是合作公寓公司一种极端保守的做法,因为一旦发生纠纷,不论公司基于何种理由控告外国业主,一般都很难成功。而即使赢得了起诉,如果业主的资产位于万里之外的其他国家,判决也无法强制执行。

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No.3

出售房产需缴资本利得税

国人出售美国房产与本地人一样,同样需要缴纳“资本利得税”。

美国人自己出售房产时,获利的部分是要纳税的,尽管有一定的免税额度,税率可能高达25%,外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。


具体操作办法:

外国人在出售房地产的时候,买方必须将卖主所得的总额预先扣留10%,并且填写8288和8288A两份表格,在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。

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No.4

外国人也可以申请房贷

外国买家在美国买房也可以申请贷款,但条件比本地居民要高一些。

一般来讲,贷款机构要求海外买家缴纳的首付为房价的40-50%,高于美国人的20%。

而且贷款利率也会比美国本地居民高一些, 如今美国购房贷款利率在4-5%,但是海外买家通常能够拿到的利率会在5-6%甚至更高。

另外海外买家想要获得贷款,一般需要提供银行认可的资金证明(比如一些银行要求客户提供36个月的月供储备金),用以证明有足够能力归还每月的贷款金额。


No.5

不能通过买房拿到绿卡或者签证

在美国买房与申请绿卡、签证是两回事,没有直接关联。

如有需要买房者需要自己办理签证或者绿卡。在赴美旅游或暂住之前,外国人必须已经持有签证或者绿卡。申请签证的过程需要4至6周(取决于申请人所在国家的美国领事馆)。


No.6

要考虑规避美国遗产税

美国,外国人在美国的遗产只有6万美元免税额,其余部分需缴纳40%的遗产税。

不难看出,即便有着一定的免税额,对于很多人来说依旧要面临高额遗产税与赠与税。在这样的情况下,提前做出遗产规划就十分重要。而信托与保险,便是两种便捷而有效的避税工具。

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No.7

不登陆美国也可以买房

理论上不必亲自到美国就可以买房,新业主可以向自己的代表开具“授权书”,授予其代表自己完成交易的权利。那些不想回到美国完成交易的买家通常会采取这种方便的做法。

当然,在看房、选房的过程中,你如果能亲自选择是最好的。


No.8

租金净收入也需要纳税

美国政府要求外国公民“选择”对任何来自租赁财产的净收入(租金收入减去支出)选择向美国缴纳所得税。如果没有及时做出选择(例如没有提交美国所得税完税证明),将按租金收入总额的30%进行征税。

在这种情况下,投资者将不能减除任何费用,例如贬值、利息、财产税、共同费用等。即使外国投资者在他们开始投资时产生了税务亏损,没有欠下政府的任何税,他们也仍然必须及时提交他们的完税证明以做出选择。

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No.9

贷款购房,可减少所得税支出

对于可从房租收入中扣除的费用,美国政府的规定很宽松。因此对于外国买家而言,如果通过融资购房并首付四成至五成,则在购房后的前10至15年内,可能无需缴纳任何所得税。

由于贷款利息、一般费用、房产税、资产折旧、保险费用、交易费用摊销都可从房租收入中扣除,所以在购房后的前几年中,房产的应税收入是负值。

在随后几年中,当公寓产生应税收入时,此部分收入可由之前年份的负应税收入抵消(又名税务亏损结转)。因此,业主在购房后的多年内都不用缴纳所得税。

越来越多的中国中产阶层买家正在寻找价格较低的房产,并更多地使用贷款购房。同时,购买的区域也从往常热门的加州和纽约等地逐步扩展到得克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州。


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