房产知识

房屋能否过户给未成年人?

针对父母是否可以将房子过户给未成年子女这个问题,其实并没有规定拥有房产证的年龄。因此,实践中未成年人是可以作为房屋产权人的,并且可以登记在不动产簿上,父母是可以把房子过户给未成年子女的。办理住房过户给未成年子女,需要孩子父母持有孩子出生医学证明,孩子户口本,父母的身份证,户口本,结婚证,住房房产证,契税证明和土地证,到住房所属房管部门申请办理。

 

但由于未成年人群体的特殊性,父母将其房屋过户至未成年名下,具有一些硬性的法律规定。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第四条规定,贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。作为没有民事行为的未成年人是不能以贷款的方式购买房屋的,所以,只能是一次性付清房款。

 

父母将房屋过户给子女主要有以下三种形式:

(一)出让该方式也就是以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中房产满五年,营业税是免征的,同时个税也免征,只需要缴纳契税和产权转移登记费,如果房产未满五年,需要缴纳营业税和个税,同时缴纳契税和产权转移登记费。

 

假如小明的父母有一套200万的房屋,想通过买卖的方式过户给小明。小明需要缴纳的税费要根据具体情况而定:

 

满5年唯一住房<90㎡

200*1%=2万

满5年唯一住房>90㎡

200*1.5%=3万

二套房<90㎡

200*1%+200*1%=4万

二套房>90㎡

200*2+200*1%=6万

三套以上住房

200*3%+200*1%=8万

 

(二)赠与办理赠与过户,需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的,因为赠与是被认为是无偿受赠的行为,所以需要受赠人缴纳个人所得税,同时赠与过户也需要缴纳公证费。

 

假如小明父母有一套200万的房屋想赠与小明,小明可以不用交个人所得税,只要缴纳房屋总价3%的契税以及双方各自缴纳0.05%的印花税。

 

即:200*3%+200*0.05%*2=62000元,也就是说通过赠与小明需要缴纳6.2万元。

但是通过赠与有个遗留问题,将来小明想要将父母赠与的房屋出售,需要缴纳房款的20%作为个人所得税。

 

所以,如果受赠后房产考虑出售,那么赠与可能不是一个好的选择。

 

(三)继承:继承过户与买卖和赠与相比,税费支出是较低的,因为继承的房产没有营业税、个税和契税,只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。

 

假如小明父母有一套200万的房屋,父母过世后以后,小明通过继承合法取得该房屋。按照目前的政策,小明不需要缴纳任何费用,只需要缴纳约1%的公证费。

 

即:200*1%=20000元,也就是说通过继承小明仅需要缴纳2万元。

 

并且以后小明出售该房屋,也不需要缴纳20%的个人所得税。所以通过继承所得房产前期和后期的费用都会相对较低。

 

总结:

依法继承最省钱,但是继承是个被动接受的事情,虽然最省钱,但是不能主动来做。

 

但是赠与和买卖是可以操作的。

 

房屋考虑再次出售

   买卖合算

房屋不考虑再次出售,并且出售者的房屋在两套以下

   买卖合算

房屋不考虑再次出售,并且出售者的房屋在三套以上

   赠与合算



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